Услуги риэлтора – из чего они состоят? Кто оплачивает услуги риэлтора? Ответ в законодательстве отсутствует. Что бы правильно заказать услуги риэлтора, нужно знать кто такой риэлтор, и какова функция риэлтора в сделке с недвижимостью.

Кто такой риэлтор

После развала СССР стала широко известна и престижна профессия риэлтор. Однако, в правовом поле термин «Риэлтор», как название профессии, специальности, в России не существует. Ни в каком справочнике в России вы не найдете профессии (специальности) риэлтор.

В этой ситуации нет противоречия. В трудовых документах, должность риэлтора называют «менеджер по недвижимости», «агент», или по иному.

Риэлтор – это сленг, то есть устоявшееся но неофициальное название специалиста, работающего на рынке недвижимости. Слово «Риэлтор» привезли в Россию в 90-е, когда состоятельные граждане начали покупать зарубежную недвижимость.

В англоязычных странах специалистов по сделкам с недвижимостью называют Realtor. Так российский маклер, тайком оказывавший услуги гражданам СССР при обмене и аренде квартир, преобразился в солидного риЭлтора, риЕлтора, или риЭлтЕра, риЕлтЕа. Используются все перечисленные формы.

Таким образом, по причине отсутствия профессии «риэлтор», в России не существует легального определения, что такое услуги риэлтора. Вместе с тем, рынок недвижимости в России существует, и на этом рынке работают специально обученные люди. Будем называть их – риэлторы.

Какие услуги риэлтора присутствуют на рынке недвижимости

Коротко и по существу: На рынке недвижимости России риэлтор помогает продавцам продать недвижимость и покупателям – купить недвижимость. То есть, услуги заключаются в помощи сторонам сделок. А в чем состоит помощь риэлтора?

По законодательству России деятельность риэлторов является деятельностью агентов. А сами риэлторы – являются агентами, действующими на основании Главы 52 Гражданского кодекса РФ. Причем, агентом, в контексте деятельности на рынке недвижимости, может быть и физическое лицо (гражданин) и юридическое (организация).

Суть агентских отношений состоит в следующем (статья 1005 ГК РФ):

«одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.»

В переводе на русский, это означает, что риэлтор обязуется совершить по поручению покупателя (или продавца) юридические и иные действия, по продаже (или покупке) недвижимости.

Правильнее говорить не о продаже (или покупке), а о действиях риэлтора, направленных на продажу (или покупку), поскольку в России не принято передоверять сделку агенту. Как правило, продавец и покупатель лично участвуют в сделке купли продажи недвижимости. Риэлтор организует продажу (или покупку) недвижимости.

Кроме того, правильно говорить о «Действиях риэлтора» по продаже или покупке, а не об услугах.

В чем заключаются действия (услуги) риэлтора

Несмотря на то, что деятельность агентов регулируется Гражданским кодексом точный перечень или состав услуг риэлтора в кодексе отсутствует. Вместе с тем, приведенная выше норма ст.1005 указывает, что агент совершать, как юридические, так и иные действия.

Юридическое действие – это волевой акт человека, в результате которого возникают, изменяются, или прекращаются правоотношения.

Для сделки с недвижимостью – это возможность агента по поручению принципала непосредственно совершить сделку с недвижимостью. Нужно оговориться, что в силу закона, такое действие возможно только на основании нотариальной доверенности. А так же иные сделки, в результате которых обязанным становится принципал.

Например, риэлтор, действуя в качестве агента, заключает гражданско-правовой договор с БТИ на изготовление технического паспорта, или с кадастровым инженером на проведение кадастровых работ, и т.д. Обязанным по этим договорам становится принципал (покупатель, или продавец) по поручению которого действует агент (риэлтор).

Отсутствие исчерпывающего перечня услуг связано с тем, что при подготовке купли-продажи недвижимости имеются различные фактические обстоятельства (правовое положение недвижимости). По этому, состав услуг риэлтор и покупатель (продавец) всегда согласовывают с учетом требований конкретной сделки.

Состав услуг риэлтора для купли-продажи недвижимости

Базовые (обычные) услуги риэлтора включают:

1. Изучение ситуации продавца (покупателя) с целью определения оптимальных для продавца (покупателя) условий продажи (покупки) недвижимости и соответствия задачам и ожиданиям продавца (покупателя).
2. Изучение, анализ, конъюнктуры рынка и определение уровня рыночной цены объекта, интересующего принципала. Информирование продавца (покупателя) о рыночных параметрах недвижимости и сделки.
3. Консультирование продавца (покупателя) по процессу продажи (покупки).
4. Реклама недвижимости на условиях, согласованных с продавцом.
5. Поиск недвижимости  на условиях, согласованных с покупателем.
6. Для Альтернативной сделки – одновременно и реклама продаваемого объекта и поиск  объекта для покупки.
7. Переговоры с потенциальными контрагентами – продавцами (покупателями) и согласование условий покупки (продажи) в интересах заказчика риэлторских услуг.
8. Подготовка и проведение гражданско-правовых сделок с недвижимостью в интересах принципала.
9. Запрос и получение от уполномоченных государственных и муниципальных органов необходимых документов, в том числе об объектах недвижимости и правах на нее, согласия на отчуждение недвижимости, и т.д.
10. Проверяет достоверность информации о юридических и физических лицах – сторонах в сделке.

11) Организуют подачу и получение документов на государственную регистрацию.

12) Организуют расчеты между продавцом и покупателем.

Помимо названных, риэлтор по поручению принципала при подготовке сделки может оказать помощь в оформлении приватизации, в сборе документов, например, технического паспорта, в постановке на кадастровый учет, в получении справок и иных документов, проведение оценки для получения кредита, и т.д.

Кто оплачивает риэлтора

Согласно Гражданскому кодексу РФ купля-продажа недвижимости оформляется договором с участием двух сторон – покупателя и продавца. Обе стороны заинтересованы совершить сделку. Но стороны договора купли-продажи недвижимости имеют разные цели – продавец – продать, а покупатель – купить. И закон наделяет стороны разными правами и обязанностями по договору (статьи 549 – 558 ГК РФ). При этом каждая из сторон обязана действовать с разумной осторожностью и осмотрительностью, что бы избежать ущерба от сделки и в случае спора получить судебную защиту.

Таким образом, в целях соблюдения баланса интересов сторон сделки защищать себя каждая сторона обязана самостоятельно. Как сказано выше риэлторы действуют в интересах принципала на основании агентского договора.

Соответственно, отдельный риэлтор должен быть у продавца, и отдельный риэлтор – у покупателя. Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. (статья 1006 ГК РФ)

Следовательно, оплачивать услуги «своего риэлтора» обязана каждая из сторон.

В том случае, если риэлтора наняла одна сторона сделки купли-продажи, риэлтор обязан действовать в интересах этой стороны в соответствии с заключенным договором. Вторая сторона действует недобросовестно, и не может рассчитывать, что риэлтор обязан и будет действовать в интересах недобросовестной стороны сделки купли-продажи.

Выводы:

Риэлтор, в качестве участника гражданского оборота, не предусмотрен  законодательством Российской Федерации. В интересах покупателей и продавцов на рынке недвижимости Российской Федерации вправе участвовать агенты, действующие по поручению принципалов (покупателя или продавца) на основании отдельных договоров. Конкретный перечень услуг риэлторов (агентов) не установлен законодательством и определяется поручением принципала индивидуально.

По состоянию на 18 января 2024

Адвокат Гордон А.Э.