Вы будите удивлены, когда узнаете, что не существует установленного законом или устоявшегося перечня возможных риски при покупке квартиры. При подготовке к покупке квартиры целесообразно руководствоваться следующим.
Что такое риски, и что такое риски при покупке квартиры
Существует различные определения рисков для различных видов деятельности. Во всех случаях риск является мерой вероятности наступления некого события. Когда обстоятельства складываются так, что какое-то событие может произойти, то это событие называют вероятным. В противном случае — событие маловероятно или невероятно.
ВикипедиЯ определяет Риск, как «Непосредственно предполагаемое событие, способное принести кому-либо ущерб или убыток».
При покупке квартиры «для себя», ущерб – это расходы, которые покупатель произвел или должно будет произвести для устранения нарушений его права собственности. Нарушение права может выражаться в утрате или повреждение купленной квартиры (реальный ущерб). Если квартира «Под сдачу» – к реальному ущербу может прибавится упущенная выгода. То есть неполученные доходы, которые покупатель получил бы, если бы его право не было нарушено. (статья 15 Гражданского кодекса РФ)
Следовательно, для покупателя квартиры риски при покупке квартиры – это недостатки, которые могут привести к расходам покупателя. Время возникновения недостатков – до сделки. Расходы – это траты покупателя на устранение недостатков квартиры. В том числе и в случае споров по собственности на квартиру, или утраты права собственности на квартиру.
С точки зрения последствий от наличия недостатков квартиры и возможного ущерба могут быть устранимые недостатки, могут быть сложно устранимые, а могут быть и не устранимые недостатки.
С точки зрения характера или источников недостатки квартиры и соответственно риски при покупке квартиры могут быть «технического характера», финансового, договорного, юридического.
Риски при покупке квартиры «технического характера»
Необходимо сразу сделать оговорку, что рассматриваем добросовестные действия сторон сделки купли-продажи квартиры, которые привели к наступлению негативных событий для участников сделки. То есть в качестве рисков рассматриваем случайные обстоятельства.
Покупая квартиру покупатель хочет стать собственником недвижимого имущества с конкретными характеристиками. Иизолированного помещения в многоквартирном доме пригодного для постоянного проживания – Квартиры. Такие помещения Жилищный кодекс РФ считает жилыми помещениями (статья 15 ). Каждый покупатель по своему оценивает «пригодность квартиры для проживания». Для кого-то на первом месте готовность квартиры и укомплектованность мебелью, техникой, что бы «Сразу переехать». Для кого-то – удаленность от метро или удобство проезда на машине и наличие подземного паркинга. Для других – вид из окна или престижный жилой комплекс и социальный статус соседей. Для третьих – расположенная рядом престижная школа или ВУЗ.
Большинство покупателей не обращают внимание на иные характеристики квартиры, и не проверяют соответствие этих характеристик установленным нормативам и действительности.
Источники рисков «технического характера»
Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ признают помещение жилым если (статья 15 Жилищного кодекса РФ):
- это часть дома (помещение)
- помещение изолированное,
- помещение пригодно для постоянного проживания людей.
Последнее означает, что помещение соответствует установленным санитарным, техническим и иным нормам и правилам законодательства.
Например, квартира должна быть обеспечена инженерными системами. (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым …»). А именно: вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др. Оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Эти системы должны обеспечивать комфортные условия проживания. Постановлением установлены влажность в помещениях не более 60%, температуру не ниже 180С. Конструкция дома должна обеспечить изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, отсутствие конденсата и влаги, соответствовать требованиям безопасности, требованиям санитарно – эпидемиологической безопасности.
Жилые помещения в многоквартирном доме должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств. В квартирах это относится к герметичности окон, балконных дверей, герметичности швов потолков, стен, полов, исправности кровель, системы отопления, водопровода и канализации, отсутствии влаги в подвалах и т.д.
Следовательно, при покупке квартиры существуют риски наличия в квартире недостатков (неисправностей) инженерных систем или устройств, не обнаруженных до сделки. Что может привести к отсутствию комфортных условий проживания в квартире. Например, холод или влага в квартире из-за неисправности батарей, окон, дверей, швов, системы вентиляции, неисправность электропроводки и т.д. Протечки канализации, неисправность водопровода. Часто встречается неисправность вытяжной вентиляции, т.к. эта система расположена в нескольких квартирах.
Значение технических недостатков квартиры для сторон сделки
Для продавца – эти недостатки рисками расходов не являются. Будучи собственником, продавец может знать о наличии указанных недостатков квартиры. Как правило, наличие недостатков учитывают в цене продажи квартиры. Наличие указанных недостатков может влиять на скорость продажи и цену квартиры.
Для покупателя, вероятность наличия недостатков квартиры – это вероятность будущих расходов на ремонт после покупке квартиры. То есть, это риск покупателя, если признаки недостатков не обнаружены до покупки квартиры.
Необходимо учесть, что часть названных недостатков бывает сложно или невозможно устранить. Например, если источник неисправности находится в соседней квартире. Или соседи препятствуют обнаружению или устранению неисправности. Если источник неисправности в общем имуществе дома, то устранение неисправности может требовать значительных финансовых затрат. Это относится к системам вентиляции – перекрытие общедомовых каналов вентиляции. Самовольное переустройство систем отопления. Нарушения при проведении ремонтов (перенос несущих стен, и т.п.).
Покупатель квартиры обязан быть осмотрительным при покупке квартиры. Быть внимательным и при подготовке сделки, и при осмотре состояния квартиры. Покупатель должен обнаружить все возможные технические недостатки квартиры до совершения сделки. Затем, до покупки, необходимо урегулировать недостатки с продавцом. И оформить договоренности документально. Иначе все негативные последствия недостатков квартиры будет нести покупатель!
Незаконные изменения технических характеристик квартир
По общему правилу гражданского законодательства собственник по собственному усмотрению владеет, пользуется и распоряжается своей собственностью. Однако в отношении квартир, усмотрение собственника ограниченно правами других лиц – собственников других помещений дома.
Стены, пол, потолок, а также инженерные системы – обеспечивают эксплуатацию всего дома. Конструкции дома, инженерные системы и т.д. являются общим имуществом и принадлежат всем собственникам помещений дома. (статья 36 ЖК РФ) Общим имуществом дома также являются лестничные клетки, приквартирные холлы, лифтовые площадки и т.д. Таким образом, переустройство внутри квартиры всегда оказывает влияние на конструкции дома.
В современных домах собственники самовольно присоединяют к отапливаемому контуру квартир балконы и лоджии. Так же по своему усмотрению собственники изменяют системы отопления, вентиляции, водопровода и т.д.
Перепланировка, переустройство, реконструкция квартиры
По правилам Жилищного кодекса:
Переустройство помещения – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования (статья 25 ЖК РФ).
Перепланировка помещения – изменение конфигурации помещения (статья 25 ЖК РФ).
Реконструкция – объединение двух помещений в доме, принадлежащих одному собственнику, с образование нового помещения. (статья 40 ЖК РФ).
Переустройство, перепланировка, реконструкция имеют место, когда проводимые воздействия на помещение могут приводить к изменениям конструкций, технических характеристик помещений, или инженерных сетей и оборудования дома. А именно: обустройство в помещении водопровода и водоотведения. Устройство (удаление) проемов для окон или дверей в несущих стенах. Изменение конфигурации несущих стен, изменение конфигурации помещения. Изменение количества или мощности батарей и установка не предусмотренной запорной арматуры, и т.д.
В подобных случаях проведение указанных вмешательств потребует предварительного согласования с местными органами власти и последующей «легализации» результатов работ.
Нарушение установленного порядка может привести к штрафам и к изъятию помещения у собственника. (статья 29 Жилищного кодекса)
Не согласованное присоединение балконов и лоджий к теплому контуру квартиры является самовольной перепланировкой или реконструкцией. А также самовольным переустройством, в случае проведения общедомового отопления на лоджию или балкон.
Аналогичные правила применяются при «захвате» собственником части лестничных клеток.
Самовольные реконструкчики и самозахватчики редко оформляют изменения и продают квартиру в состоянии «как есть». А в объявлениях указывают завышенные площади квартир на размер незаконно присоединенных лоджий и балконов. Связанные с этим риски продавцы с гордостью перекладывают на покупателей.
Покупатели квартиры редко соотносят общую площадь квартиры по документам, и наличие «утепленных» балкона или лоджии. Между тем, Жилищный кодекс определяет общую площадь, как сумму площади всех частей жилого помещения (квартиры), включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении. При этом, не входят в общую площадь квартиры балконы, лоджии, веранды и террасы. (Статья 15 Жилищного кодекса)
Таким образом, покупатель заведомо получает квартиру с рисками претензий, покупая квартиру с присоединенными лоджией или балконом. Не каждый покупатель осознает, что может получить иск «о приведении квартиры в первоначальное состояние за свой счет». И об изъятии квартиры из собственности.
Для покупателя квартиры важно до совершения покупки квартиры обнаружить технические недостатки квартиры и противоречия в технической документации. Урегулировать недостатки с продавцом, чтобы риски от технических недостатков не перешли на покупателя после исполнения сделки.
Финансовые риски при покупке квартиры
Для покупателя квартиры финансовые риски при покупке квартиры можно разделить на три составляющие:
1) Риски убытков от расходов по устранению технических недостатков квартиры, выявленных после покупки квартиры (изложены выше).
2) Финансовые риски «перехода долгов» предыдущего собственника.
3) Риски расчетов по договору купли-продажи квартиры.
Риск убытков покупателя от расходов по устранению технических недостатков квартиры, выявленных после покупки квартиры, будет всегда. Но риск будет минимален, если правильно проведены выбор квартиры, осмотр, подготовка к покупке, составление договора купли-продажи, и исполнение сделки.
Аналогично с финансовыми рисками «перехода долгов по квартире» от предыдущего собственника. Возможность этих рисков так же должна быть известна покупателю. Покупатель должен согласовать с продавцом порядок урегулирования долгов в случае возникновения требований к покупателю.
Это условия о долгах продавца по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт. Но могут быть и иные задолженности. Например, в современных жилых комплексах может быть общее имущество, создание (приобретение) которого, содержание или ремонт (реконструкцию) собственники оплачивают отдельно по отдельному решению собственников. В таких случаях покупатель может оказаться неприятно удивлен финансовыми обязательствами на значительные суммы.
По таким долгам списать деньги со счетов нового собственника, могут по судебному приказу. Суды выдают судебные приказы по формальным заявлениям недобросовестных управляющих компаний, ТСЖ, или иных управляющих.
В «лучшем случае» покупатель станет участником судебного разбирательства по взысканию долга, возникшего до покупки квартиры.
Риски расчетов по договору купли-продажи квартиры
Напомню, мы рассматриваем добросовестных продавца и покупателя. А ситуации – случайные стечения обстоятельств, как они складываются при купле-продаже квартиры в Москве.
Риски расчетов по договору за покупку квартиры возникают у обеих сторон договора – и у продавца и у покупателя. Вариантов три:
1) Продавец продал квартиру и не получил деньги.
2) Покупатель уплатил деньги и не стал собственником.
3) Или покупатель не получил квартиру (не может вселиться) после исполнения договора.
Продавец может не получить деньги при расчетах наличными через ячейку и при безналичном расчете. В обоих случаях после переоформления квартиры на покупателя банк просто «не допускает продавца к деньгам» т.к. в документах есть неточности (ошибки, опечатки и т.п.).
В других случаях денег может просто не оказаться в банке (пропали из ячейки, ушли со счета). Особенно часто истекает срок аренды ячейки или договора на банковский счет. Ситуация возникает при приостановках регистрации права собственности в Росреестре, в сложных сделках, например, когда необходимо сначала прекратить ипотеку, или возникают технические проблемы в работе Росреестре (неделями «висят базы»). В результате задержки истекает срок договора с банком (на ячейку или на банковский счет) и покупатель может забрать деньги. При этом собственность продавца на квартиру будет прекращена в Едином государственном реестре недвижимости и переоформлена на покупателя.
Если в договоре на покупку квартиры неполная сумма, у продавца возникает риск не получить полную сумму за проданную квартиру.
Действия продавца и покупателя на эти случаи заранее должны быть согласованы продавцом и покупателем, и предусмотрены соответствующие сдержки-противовесы понуждающие покупателя обеспечить оплату.
Примеры рисков расчетов
Риски покупателя.
Ситуация 1: Покупатель самостоятельно покупает квартиру. В квартире зарегистрированы и проживают продавец и иные лица. Особенно сложно, когда в квартире зарегистрирован несовершеннолетний. При этом не обязательно, что бы это была альтернативная сделка (когда у продавца отсутствует другое жилье, что бы выехать после сделки).
Продавец до сделки «белый и пушистый», обещает выехать и сняться с регистрации (выписаться) из квартиры до дня сделки и выписать всех жильцов. Приближается день сделки, покупатель готов, например одобрен кредит, покупатель прекратил договор аренды, нанял машину и грузчиков, распродал имущество, и т.д. Но продавец не выписывается, не выезжает, и приводит массу причин – занят на работе, заболел ребенок, и т.д. Подписан договор, прошла регистрация в Росреестре, банк переводит деньги продавцу.
Покупатель на чемоданах, а продавец не выезжает из квартиры и не выписывается, и находятся все новые и новые причины.
Куда деться покупателю если нет другого жилья? Арендовать квартиру? Снимать гостиницу? Куда девать вещи? Следовательно, у покупателя возникают риски дополнительных расходов.
А если это спланированная ситуация, и продавец действует недобросовестно, помимо расходов, у покупателя возникает риск судебного спора с продавцом.
Ситуация 2: В договоре покупателя неполная сумма цены квартиры. В случае отказа от договора, расторжения договора, у покупателя возникают риски не только не получить обратно полную сумму, уплаченную за квартиру.
Ситуация 3: Денежные средства не доходят полностью или частично с аккредитива на счет продавца, в связи с претензиями банка к продавцу. Например, по причине удержания банком долга или взыскания и т.п. В зависимости от условий договора на покупку квартиры покупатель может оказаться не исполнившим или не полностью исполнившим обязательства по договору «оплатить» цену квартиры. Что станет причиной спора.
При любом из описанных вариантов развития ситуации в негативном для покупателя направлении, действия продавца и покупателя заранее должны быть согласованы продавцом и покупателем, с целью сохранения сделки, либо расторжения и возврата покупателю денежных средств в минимальные разумные сроки, и предусмотрены соответствующие сдержки-противовесы понуждающие продавца надлежащую передачу квартиры или обеспечить возврат денежных средств.
Юридические риски при покупке квартиры
Юридические риски при покупке квартиры – это обстоятельства, которые в силу закона могут повлечь негативные последствия для покупателя в виде расходов или утраты собственности на квартиру и денег, уплаченных за купленную квартиру.
Юридические риски не являются очевидными для покупателя квартиры. Проявляются юридические недостатки в большинстве случаев после совершения сделки. И часто, по прошествии лет. Компенсировать эти недостатки удается не всегда. Покупателю повезет, если недостаток создаст препятствия при регистрации собственности. И сделку еще можно «открутить назад», как говорят юристы «вылечить».
Если юридические недостатки проявятся через годы после покупки, разбираться придется в суде. А возвращать деньги покупатель будет годами. Часто, по объективным причинам – например, в виду отсутствия у продавца денег, смерти продавца и отсутствию наследников.
Ошибки в договоре купли продажи квартиры
При составлении договоров имеют значение все детали договоренностей покупателя с продавцом.
Покупатели предпочитают квартиры не требующие ремонта и оборудованные техникой. Особенно, покупатели квартир бизнес-класса. Последние, как правило, продаются с дорогостоящим ремонтом, перепланировкой или реконструкцией, переносом сетей, дизайнерской отделкой, мебелью, электроприборами, люстрами с «венецианским стеклом», дизайнерскими изделиями (Сваровски), техникой и иным оборудованием соответствующего класса или предметами декора и т.п.
Часто квартиры расположены в домах культурного наследия, где проведение каких-либо ремонтов затруднено или невозможно. Поэтому покупатели заинтересованы получить с квартирой документы, подтверждающие законность переустройства помещений, соответствующие разрешения и согласования, подтверждения выполнения и принятия работ уполномоченными органами, проектную и техническую документацию и т.д.
По разным причинам особенности сделки или договоренности сторон не попадают в договор, или какие-то сведения о квартире покупателю не сообщают.
Так, покупатель купил 2-х комнатную квартиру в жк «Шуваловский», которая в действительности оказалась перепланированной однушкой. Документы при покупке полностью не проверили. Нарушения обнаружились при последующей продаже. Документов на перепланировку, естественно, не оказалось.
В другом случае у покупателя при въезде в купленную квартиру не оказалось части интерьера, часть оказалась значительно повреждена при демонтаже встроенной мебели, а для присоединения бытовой техники требуется ломать стену. Покупатель согласовал передачу только части техники и встроенной мебели. Продавец не учел, что демонтаж встроенной техники и мебели не всегда возможен без повреждения интерьера, отделки, или инженерных систем.
У покупателя дорогостоящих квартир возникают значительные риски при неправильном оформлении договора купли-продажи. Приходится сталкиваться с ситуациями, когда из-за неправильно оформленного договора покупателю приходится оплачивать продавцу дополнительно вторую цену квартиры за передачу только документации на ремонт квартиры, и еще отдельно доплачивать за передачу «всего оборудования квартиры».
Юридические пороки сделки и квартиры
Юридические особенности сделки покупатель должен выявить и согласовать с продавцом на этапе подготовки покупки квартиры и затем учесть в условиях договора. Незнание юридических особенностей всегда негативно влияет на покупателя или на продавца.
Например, продавец неправильно определился с налогообложением дохода от продажи квартиры, и «попал» на налог в более 2 000 000 руб.
Покупатель не принял во внимание, что продавец – иностранец, по условиям договора оплатил квартиру наличными, что запрещено валютным законодательством. Штраф – до 100% суммы сделки.
Худший случай юридических пороков – обстоятельства, в связи с которыми возможна утрата покупателем права собственности на купленную квартиру. Проблема может проявиться через годы после покупки квартиры.
Например, большие риски содержат квартиры, купленные ранее с использованием материнского капитала. Успешно оспариваются договоры о продаже таких квартир мотивированные не наделения детей долями после продажи. Покупатель должен знать: наличие согласия органа опеки на продажу квартиры не гарантирует последующее наделение продавцом детей долями в другой квартире.
Широко известны риски покупки наследственных квартир – через годы могут оспорить завещание.
Более опасны для покупателя сделки с пороком воли продавца. Согласно статье 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Сложность в том, что в момент сделки продавец единственный собственник и квартира у него на совершенно законных основаниях. Отсутствуют какие-либо объективные признаки порока воли: продавец мило ведет себя до сделки, во время сделки, и после. Продавец имеет водительское удостоверение, разрешение на оружие. В присутствии покупателя продавец управляет автомобилем до и после сделки. Продавец самостоятельно участвует в сделке в банке, у нотариуса, и т.п. Через некоторое время появляется иск в суде – мотив продавца: «я не понимал, что делаю и зачем, не мог руководить своими действиями». При этом, продавец может быть любого возраста.
Не снижают юридических рисков, финансовых и рисков технического характера покупка квартиры в ипотеку или покупка ипотечной квартиры.
Скорее – наоборот.
Дело в том, что банк является коммерческой организацией – цель которого извлечение прибыли. Если открыть устав любого банка это будет прямо указано. Усилия работников банка направлены на достижение этой цели. Размер заработной платы работников банка зависит от количества и сумм выданных кредитов. В то же время проверка юридической чистоты квартиры – в обязанности банка не входит. Попробуйте найти иное в кредитном договоре.
Напротив, в случае изъятия ипотечной квартиры у заемщика кредитный договор не прекращается. То есть, заемщик останется и без квартиры, и без денег, и с кредитом.
Гражданский кодекс РФ возлагает негативные последствия рисков при покупке квартиры на покупателя, если покупатель не докажет, что действовал добросовестно (Добросовестный приобретатель ст.302 ГК РФ) !
При этом «Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.» (статья 8 ГК РФ)
Проверка юридической чистоты квартиры и правильная подготовка сделки направлены на заблаговременное до совершения сделки предупреждение обстоятельств, влекущих недействительность текущей сделки а так же выявление названных обстоятельств в ранее проведенных сделок с квартирой. Нотариальная форма покупки квартиры или страхование – не гарантируют от возможных убытков от юридических рисков при покупке квартиры.
Покупатель квартиры должен быть внимательным и осторожным. Выбирая квартиру и готовясь к сделке проявлять разумную осмотрительность, что бы до покупки выявить технические, юридические, финансовые недостатки квартиры, и переложить соответствующие риски на продавца. Предпринять доступные меры до покупки для проверки квартиры, и правильно принять квартиру. Правильно оформить завершение сделки.
13 января 2024
Адвокат Гордон А.Э,