Проверка квартиры при покупке направлена на выявление лжи заинтересованных лиц о юридических и иных недостатках квартиры. Проблемы покупателей квартир возникают, как правило, из-за лжи. Лгут собственники (продавцы), лгут риэлторы (со стороны собственников-продавцов). Лгут покупатели сами себе, когда покупают недвижимость без опытного юриста или риэлтора. Проверка юридической чистоты должна быть обязательной частью сделки по покупке квартиры.
Юридическая проверка квартиры при покупке
Покупатель может быть введен в заблуждение обманом со стороны продавца. Иногда продавец сам заблуждается относительно юридических пороков квартиры. Результатом оказываются несоответствие технического состояния квартиры или комплектности оборудования (наличие и состояние мебели, кухонной техники, электропроводки и т.п.). Гораздо опаснее юридические недостатки – юридические пороки квартиры. Именно юридические пороки создают юридические риски для покупателя. В худшем случае эти риски могут стать причиной потери купленной квартиры и уплаченных за квартиру денег в будущем. В лучшем – будет приостановка регистрации прав собственности до устранения юридических недостатков. (Если такое устранение возможно).
Юридические пороки квартир и проверка юридической чистоты
По последствиям, юридические пороки квартир можно разделить на две группы:
1) Пороки текущей (совершаемой) или предыдущих сделок, которые обуславливают недействительность сделок и являются основаниями для оспаривания права собственности покупателя на квартиру и прекращения этого права судом, или даже без решения суда.
2) Пороки, которые ограничат права собственности покупателя, создадут препятствия в пользовании квартирой. Могут так же повлечь значительные финансовые траты. И это не только обременения квартиры правами третьих лиц, которые могут при необходимости быть подтверждены судебными решениями. При проведении юридической проверки мы регулярно выявляем незаконные перепланировки или реконструкцию, которые невозможно “узаконить”. В этих случаях покупателя могут обязать привести помещение в должное состояние.
Задача юридической проверки квартиры при покупке – выявить юридические пороки, и оценить перспективы возможности устранить выявленные пороки.
Юридическая проверка квартиры при покупке проводится высококвалифицированными юристами, специализирующимися в области недвижимости и сделок с недвижимостью. Иногда такую проверку иногда называют “Проверка юридической чистоты квартиры”. При сопровождении сделки квалифицированным юристом проверка квартиры при покупке начинается уже на этапе переговоров о “бронировании” квартиры. То есть задолго до заключения сделки, квалифицированный юрист может выявить признаки проблемной квартиры. Проверка юридической чистоты квартиры проводится путем сбора, изучения и сопоставления различных документов: документов на квартиру, документов продавца, документов покупателя. Сопоставление сведений из разных документов должно создать единую логичную непротиворечивую картину возникновения права собственности на квартиру и непрерывного перехода права по всей цепочке собственников до последнего – до продавца. Противоречия сведений в документах, исправления, сомнения в достоверности сведений, в подлинности документов, или отсутствие документов, которые должны быть – должны быть приняты во внимание покупателем во внимание в первую очередь, вплоть до отказа от покупки.
Покупка квартиры какие документы нужны в 2024
Как правило, продавец обязан иметь в подлинниках и предоставить покупателю полный комплект документов:
-
Документы о правах на квартиру. Состав этих документов для каждой квартиры индивидуален. Это может быть договор инвестирования, договор участия в долевом строительстве (ДДУ по 214-ФЗ), договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, или иные документы.
-
Документы других сособственников о правах на квартиру – если квартира в долевой собственности нескольких лиц.
-
Техническая документация – как правило на большинство квартир выпущен технический паспорт.
-
Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости на квартиру.
-
Иные документы на квартиру, зависящие от различных обстоятельств. Например, если квартира приобретена в собственность до июля 2016 у продавца должно быть свидетельство о праве собственности.
-
Документ, удостоверяющий личность продавца на территории Российской Федерации. Например, заграничный паспорт РФ для сделки с квартирой не годится.
-
Доверенность, или иной документ, удостоверяющий полномочия продавца на совершение сделки с квартирой, если сделку совершает не собственник.
Названный перечень документов не исчерпывающий, и в каждом конкретном случае он изменяется в соответствии с особенностями оформления прав на конкретную квартиру и состава собственников.
Так же для состава документов покупателя имеют значение требования покупателя, например, если покупатель использует ипотеку, банк может потребовать дополнительные документы от продавца.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры в 2024
Юридическая проверка квартиры перед покупкой имеет целью выявить неизвестные заранее юридические пороки квартиры. Оценить значение выявленных пороков для сделки. Следовательно, покупатель должен так проверять квартиру, что бы выявить максимально возможное количество противоречий, неясностей, сомнений и в документах на квартиру и в других сведениях (например, в пояснениях собственника об обстоятельствах покупки квартиры).
Достижение поставленных покупателем целей обеспечит изучение максимально возможного количества документов и иных источников сведений о квартире. При этом нужно учесть, что интерес покупателя должен касаться и текущей сделки, и предыдущей сделки продавца, и всех предыдущих сделок с квартирой.
Регулярно имеют место ситуации, когда продавец ограничивает количество документов для ознакомления покупателем формальным минимумом. Обычно мотивируют такое ограничение доводы: “другие документы законом не предусмотрены”. Такие действия продавца должны вызвать повышенное внимание. Покупатель должен задать себе вопрос – а не пытается ли продавец утаить часть информации, имеющей значение для сделки?
Покупатель обязан исходить из того, что негативные последствия от юридических пороков квартиры определяются законодательством Российской Федерации, а не мнением продавца или риэлтора. Проблемы, возможные после покупки – станут проблемами покупателя. В худшем случае, сделка может быть признана недействительной по причинам, прямо указанным в Гражданском кодексе, в частности, в случаях:
1. Нарушение закона при совершении сделки.
2. Наличие «порока воли» стороны сделки.
Эти правила следует применять и к текущей сделке, и ко всем предыдущим сделкам с квартирой.
Нарушения закона при совершении сделки могут быть самыми разными. Например, при совершении текущей или предыдущей сделки не соблюдены обязательные требования к форме и процедуре совершения сделок. Так, для продажи недвижимости приобретенной в браке необходимо письменное нотариальное согласие другого супруга (статья 35 Семейного кодекса РФ). Продавец, не состоящий в браке на момент текущей сделки, может скрыть, что квартира приобретена продавцом будучи в браке, и является совместной собственностью супругов.
Если бывший супруг продавца возражал против продажи квартиры, у покупателя возникает реальный риск получить длительные судебные разбирательства по иску другого супруга продавца, поскольку имеет место нарушение закона при совершении сделки, а именно, не получено согласие третьего лица (статья 173.1 Гражданского кодекса РФ). В такой ситуации супруг, чье нотариальное согласие на совершение сделки не было получено, может требовать признать сделку недействительной в течение года (статья 35 Семейного кодекса РФ).
Аналогичные ситуации могли быть в предыдущих сделках с этой квартирой. Причем, истечение года с даты предыдущих сделок не гарантирует покупателя от возможного судебного иска.
Могут возразить, что существует иная позиция Верховного Суда РФ по данным спорам. Однако это не снимает с покупателя рисков за свои деньги получить квест в виде длительного участия в подобных судебных спорах без ясных перспектив, а так же от непредвиденных расходов, что покупателям абсолютно не интересно.
Признаки порока воли для признания сделок недействительными так же перечислены в законе и очень широки. В частности, недействительны сделки:
-
- совершенные гражданином, ограниченным судом в дееспособности ( статья 176 ГК РФ)
- совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК РФ)
- совершенные под влиянием существенного заблуждения (статья 178 ГК РФ)
- совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (статья 179 ГК РФ)
- совершенные без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (статья 173.1 ГК РФ).
Последняя норма появилась в ГК РФ в 2013 году и в 2023 году находит широкое применение при оспаривании сделок в судах.
Особенно часто поводом для оспаривания сделок с квартирами является участие в самой сделке или в предыдущей сделке собственника-продавца старше 70 – 80 лет. К таким спорам можно отнести и споры по “рентным” квартирам, в которых оспаривают договор ренты.
По основанию порока воли для продавцов квартир более молодого возраста характерны иски мотивированные состоянием не способности понимать значение своих действий или руководить ими. Как правило, в суд представляют соответствующие справки медицинских учреждений и другие доказательства. Такие действия характерны для злоупотребляющих алкоголем, наркотиками, имеющих травмы головы, и т.д.
Предотвратить подобные ситуации возможно получением от продавцов справок из соответствующих месту регистрации продавца квартиры медицинских учреждений – наркологических и психоневрологических. Не мотивированное уклонение продавца предоставить такие документы, должно насторожить покупателя. Эти справки могут быть использованы в случае возникновения спора.
Предупреждение сделок с недвижимостью с подобными пороками возможно только в результате комплексной проверки документов перед покупкой квартиры и фактических условий жизни продавца. Как правило, в документальном отношении такая недвижимость не содержит никаких пороков. Внешне, все соответствует закону.
Поскольку порок воли это так же совершение сделки под влиянием обмана, угрозы насилия и т.д. Необходимо выяснять у продавца причины продажи квартиры, его обеспеченность жильем, планы по смене жилья. Имеет значение окружение продавца при совершении сделки, возможные признаки принуждения продавца к совершению сделки продажи квартиры, не получения денег за квартиру.
Юридические пороки сделок, ранее совершенных с квартирой
Юридические пороки квартиры могут появиться не только в текущей сделке, но, прежде всего, в ранее проведенных сделках с покупаемой квартирой. По этому, проверка квартиры при покупке, это не просто проверка наличия документов на квартиру и правильное проведение текущей сделки. А прежде всего, исследование истории права собственности на квартиру. А именно, законности возникновения и перехода права собственности на квартиру у всех предыдущих собственников.
Право собственности переходит по сделке и или универсального правопреемства (наследование). Для проверки соблюдения закона при переходе права собственности, необходимо внимательно изучить соответствующие документы-основания. Договор продавца, иные документы, и удостовериться в надлежащем его исполнении и оформлении в соответствии с законом. Так, в случае приобретения продавцом квартиры по договору купли-продажи, у продавца на руках должны быть следующий минимальный набор документов:
-
- Договор купли-продажи в подлиннике. В зависимости от года совершения договора на договоре должны быть отметки Росреестра (или Федеральной Регистрационной Службы) или МФЦ о государственной регистрации и государственной регистрации перехода права собственности (с 2013г. регистрация сделок с недвижимостью отменена), или вообще может не быть никаких отметок
- Передаточный акт,
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности, (если сделка до июня 2013г
- Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости на дату совершения сделки (если сделка после июня 2013),
- Расписка предыдущего продавца о получении полной суммы денег за квартиру.
- Иные документы – в зависимости от индивидуальной особенностей сделки продавца.
Текст договора и его существо должны соответствовать требованиям Гражданского кодекса к договорам данного вида – в данном случае к договорам купли-продажи недвижимости, и состоять в возмездной передаче продавцом покупателю конкретной квартиры за конкретную сумму денег. Совокупность документов представленных продавцом квартиры и полученным в ходе юридической проверки квартиры должна бесспорно свидетельствовать о надлежащем и полном исполнении сторонами обязательств по договору.
Отсутствие какого-то из документов может свидетельствовать о не полном исполнении продавцом квартиры своих обязательств по предыдущей сделке (на приобретение квартиры) и возможном наличии спора, или о возможном возникновении спора в будущем. Срок исковой давности по таким искам составляет 3 года. В равной степени неполный пакет документов может свидетельствовать, что перед вами не собственник, а мошенник. Неполный пакет документов у продавца – повод выяснить эти обстоятельства.
Кроме договора продавца на покупку квартиры, ознакомиться с другими предыдущими договорами на квартиру у покупателя возможности практически нет.
Для прояснения истории квартиры, целесообразно запросить через продавца:
1) Расширенную выписку из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП) о составе правоустанавливающих документов на квартиру,
2) Выписку о государственной регистрации переходов права на квартиру.
Внимание: Невозможно получить эти сведения самостоятельно и независимо от продавца в 2024.
Пороки воли в сделках с квартирой начинаем проверять с проверки продавца.
Продавец в текущей сделке, в предыдущей – он покупатель, или приобретатель по безвозмездной сделке (приватизация, наследование, дарение). Сделкоспособность продавца проверяем по справками из наркологического и психоневрологического муниципального медучреждения по месту жительства продавца.
Сделкоспособность предыдущего продавца установить возможно только в случае, если при совершении сделки эти документы были от предыдущего продавца получены покупателем (нашим продавцом) и сохранились у продавца. Аналогично по безвозмездным сделкам.
В виду ограниченных возможностей покупателя всесторонне исчерпывающе провести проверку предыдущих договоров при покупке квартиры в 2024г. и обстоятельства их совершения на предмет пороков воли, необходимо проводить поиск косвенных признаков пороков в разных источниках, и принимать во внимание сроки исковой давности. Для оспаривания сделок по указанным основаниям исковая давность составляет 1 год. Однако в отдельных случаях, суды могут восстановить срок для подачи иска по прошествии не одного и не трех лет.
Наша многолетняя практика на сопровождение сделки купли продажи квартиры в Москве подтверждает: высокая категория недвижимости (бизнес класс, элит) не исключает наличие юридических пороков в квартирах. В 2024 году законодательство не отменило негативные последствия сделок с квартирами, имеющими юридические пороки.
Своевременно выявить юридические пороки квартир позволяет юридическая проверка квартиры при покупке в ходе сопровождения купли-продажи квартиры квалифицированным юристом по недвижимости.
Адвокат Гордон А.Э,