Ниже кадастровой ?
Ниже кадастровой, выше кадастровой или по кадастровой ? – что бы не попасть на налоги нужно учесть следующее.
Кадастровая и рыночная – отличия
Можно продать ниже кадастровой стоимости
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости
Показатель «Кадастровая стоимость» введен в Российской Федерации в целях налогового контроля. То есть, что бы упростить выявление неполной уплаты налогов. Во-первых, налога на владение недвижимостью (налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций). Во-вторых, налога на доход от продажи недвижимости (НДФЛ, Налога на прибыль организаций).
Кадастровая и рыночная – отличия
Кадастровая стоимость – в Российской Федерации, это стоимость недвижимости, установленная в результате государственной кадастровой оценки недвижимости по специальной методике (кадастровая оценка). Сведения о кадастровой стоимости предназначены исключительно для внесения в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая оценка проводится по истечении 4 лет после проведения предыдущей кадастровой оценки (ст.11 закона «О государственной кадастровой оценке»).
Кадастровую стоимость определяют по правилам, установленным федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровая оценка проводится по территориальному принципу – самостоятельно каждым субъектом РФ – областью, городом Москва, городом Санкт-Петербург, и т.д. Кадастровую оценку проводит бюджетное учреждение, специально созданное соответствующим субъектом РФ для проведения кадастровой оценки. Кадастровая оценка проводится по отдельному решению субъекта РФ.
Рыночная стоимость – определяется путем оценки, в порядке, установленном законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ. Заказчиками оценки могут быть граждане, организации, органы власти РФ. Рыночную оценку недвижимости проводят оценщики. Рыночная стоимость недвижимости определяется на дату, установленную заказчиком оценки в договоре с оценщиком.
Основные отличия кадастровая и рыночная стоимости определяются отличиями положений закона «О государственной кадастровой оценке» и «Об оценочной деятельности». А именно:
- Кадастровая стоимость и Рыночная стоимость определяются по разным методикам, разными лицами, и имеют разное назначение.
- Кадастровая стоимость определяется один раз в четыре года, а рыночная – на дату, указанную заказчиком.
- Кадастровая стоимость определяется для целей налогообложения, а рыночная – для целей, заинтересованных лиц, которыми могут быть граждане, организации, органы власти.
Можно продать ниже кадастровой стоимости ?
Продажа недвижимости в РФ регулируется гражданским законодательством. Один из принципов гражданского законодательства – свобода договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421-422 Гражданского кодекса). Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ). Порядок продажи недвижимости установлен в главе 30 Гражданского кодекса. В частности, цена недвижимости является существенным условием договора продажи недвижимости (статья 555 Гражданского кодекса РФ).
Из взаимосвязи статей 209, 555 и 421 кодекса следует: если для сторон (стороны) сделки или недвижимости не установлены законом (иным правовым актом) ограничения по установлению цены продажи, в договоре стороны вправе по своему усмотрению установить любую цену продажи этой недвижимости.
Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости
В целях налогового контроля, для оценки полноты уплаты Налога на доходы физических лиц (НДФЛ) с проданной недвижимости, налоговый орган сравнивает цену недвижимости в договоре, с кадастровой стоимостью этой недвижимости, указанной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Если цена недвижимости в договоре больше или равна (0,7 х стоимость по Кадастру) – у налоговой не должно возникнуть вопросов. НДФЛ в этом случае будет исчисляться в общем порядке, установленном в главе 23 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ). А именно – исходя из налоговой базы равной цене недвижимости в договоре купли-продажи.
Если продать недвижимость по цене ниже, чем (0,7 х стоимость по кадастру) – НДФЛ с продажи недвижимости должен исчисляться по правилам статьи 214.10 НК РФ. А именно – налоговую базу для НДФЛ от продажи недвижимости принимают равной (0,7 х Кадастровую стоимость этой недвижимости).
Важно учесть при планировании продажи недвижимости:
1) Кадастровая стоимость должна быть актуальной, то есть подлежащей применению в налоговом периоде (в календарном году) когда прошла гос регистрация права собственности по сделке. Подготовка продажи недвижимости и последующая гос регистрация перехода права может перейти «на следующий год». В результате, в новом году значение кадастровой стоимости может измениться в большую сторону. И цена в договоре окажется меньше чем 0,7 х Новой Кадастровой стоимости.
2) Доход от продажи недвижимости освобождается от налогообложения НДФЛ, если продавец владеет недвижимостью в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (статья 217.1 НК РФ).
24 января 2024г.
Адвокат Гордон А.Э.