Что бы выторговать скидку у продавца квартиры используйте площадь в ЕГРН.
Площадь в выписке ЕГРН.
Объявление о продаже квартиры всегда содержит сведения о количестве комнат, этаже и площади. При этом повсеместно в объявлениях продавцы завышают площадь квартиры, реже – увеличивают количество комнат. Какая площадь квартиры должна быть в объявлении и как это использовать покупателю для торга?
Какая площадь квартиры должна быть в объявлении
Ниже будет показано, что порядок определения площади квартиры установлен законодательством, и продавец не может ее изменить произвольно.
Во-первых, квартира – это объект недвижимости, создаваемый в результате строительства одно или многоквартирного жилого дома (статья 130 Гражданского кодекса РФ, статья 15 Жилищного кодекса РФ).
Жилищный кодекс обязывает квартиру быть безопасной и соответствовать техническим, санитарным и иным нормативам. Для чего строительство ведется по специальным нормативам – Сводам Правил (СП), а ранее – Строительные нормы и правила (СНиПы).
Для жилых домов, построенных в период с 2003 по 2022:
площадь квартиры – сумма площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров). («СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» (утверждены Приказом Минстроя России от 03.12.2016 N 883/пр).
Во-вторых, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – «ЕГРН») является единственным доказательством существования зарегистрированного права. (пункты 5, 6 статьи 1 закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 131 Гражданского кодекса РФ).
В-третьих, площадь недвижимости входит в состав сведений ЕГРН о недвижимости и предоставляется по запросам любых лиц (пункт 4 статьи 8 закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)
В-четвертых, в ЕГРН площадь квартиры, определяется по результатам кадастровых работ, и равна сумме площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования*, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении.
И не учитывает балконы, лоджии, террасы (Приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 (для домов постройки 2016-2020), Приказ Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 (для домов постройки 2021-2026)).
*К площади помещений вспомогательного использования в квартире относятся:
- – площади кухонь,
- – коридоров,
- – ванн,
- – санузлов,
- – встроенных шкафов,
- – кладовых,
- – а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей,
- – и иные.
Площадь в выписке ЕГРН
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости содержатся сведения о недвижимости, учтенной (поставленной на учет) в ЕГРН. В том числе внесенные в ЕГРН сведения о площади недвижимости.
Как показано выше площадь в выписке ЕГРН – это площадь, внесенная в ЕГРН по результатам и по правилам кадастрового учета (Приказ Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 (для домов постройки 2016-2020), Приказ Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 (для домов постройки 2021-2026)).
Названными нормативными актами установлены отличия порядка расчета площади для квартиры и для нежилых помещений.
Для квартиры площадь в выписке ЕГРН – сумма площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, без учета балконов, лоджий, веранд, террас, эксплуатируемых кровель.
Для нежилого помещения – площадь определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между внутренними поверхностями стен и (или) перегородок.
В площадь нежилого помещения включается:
- площадь лестничных площадок и ступеней, расположенных в пределах такого помещения,
- площадь наружных тамбуров,
- лоджий,
- террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле),
- веранд,
- балконов,
- галерей
- и иных подобных частей помещения или здания.
Как площадь в ЕГРН поможет купить квартиру дешевле
Проверьте онлайн квартиру и узнайте точно площадь квартиры в ЕГРН.
Если площадь в ЕГРН меньше, чем площадь, указанная в объявлении, значит продавец увеличил площадь за счет «лишних помещений». И есть аргумент уторговать цену квартиры на цену добавленной продавцом площади.
Перед торгом, сопоставьте цену квартиры с рынком.
Размер возможной скидки не сложно определить из расчета:
Скидка = Цена квадратного метра (по объявлению) х Разницу площадей (объявление – ЕГРН).
Цена квадратного метра (по объявлению) = Цена квартиры в объявлении / Площадь квартиры в объявлении.
Пример:
В объявлении площадь квартиры 85 кв.м., цена – 15 млн.руб.
Площадь в выписке из ЕГРН – 77 кв.м.
Расчет:
Разница площадей = 85 -77 = 8 кв.м.
Цена квадратного метра (по объявлению) = 15 000 000 / 85 = 176 470 руб./кв.м.
Скидка = 176 470 х 8 = 1 411 760 руб.
По состоянию на 06 февраля 2024
Адвокат Гордон А.Э.