Правильный вопрос звучит так: Где купить апартаменты, а где – квартиру !
Почему?
Прочитайте эту статью, и узнайте правильные ответы на вопросы:
Апартаменты или квартира?
Что такое квартира?
Что такое апартаменты?
Жилые апартаменты бывают?
Можно ли прописаться в апартаментах?
Апартаменты и квартира в чем разница?
Апартаменты или Квартира ?
Сведения актуальны на 29 января 2024г.
Апартаменты и квартира в чем разница ?
Апартаменты и квартира в чем разница? На этот и другие вопросы об апартаментах неспециалисту всегда сложно найти правильный и полный ответ. Прежде всего, потому, что в российском законодательстве существует только понятие квартира.
Термин «Апартаменты» широкое распространение получил благодаря маркетологам и юристам московских застройщиков в конце двухтысячных. К тому времени строительство жилья в Москве характеризовалось ограниченным предложением площадок под застройку и значительным спросом на жилье в сложившихся «старых» районах Москвы.
В СССР и затем в России требования к размещению жилых зданий и к характеристикам квартир строго регламентировано законодательством. Органы власти исходят из установленной законодательством обязанности обеспечить условия для осуществления гражданами как права на жилище, так безопасность жилища (статья 1 Жилищного кодекса РФ, далее «ЖК РФ»). По этому, государство всесторонне регламентировало размещение жилых домов, проектирование, строительство, эксплуатацию жилых помещений, снабжение их услугами и ресурсами.
Государство и контролирует исполнение установленных требований осуществляя государственный строительный надзор (статья 54 Градостроительного кодекса РФ), государственный жилищный надзор (статья 20 ЖК РФ), санитарно-эпидемиологический надзор и т.д.
Что такое Квартира
Законодательство РФ предписывает, что в России граждане должны жить в жилых помещениях (статья 15 ЖК РФ).
Квартира – это один из видов жилого помещения, предназначенное для постоянного проживания человека (статья 15 ЖК РФ).
Квартира должна быть изолированным помещением, и пригодным для постоянного проживания, жилое помещение (квартира) должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, и иным требованиям законодательства.
Закрепление основных характеристик квартиры в Жилищном кодексе (в федеральном законе) позволяет собственнику (пользователю) квартиры защищать свои права и законные интересы. Прежде всего, на комфортные условия проживания – наличие в помещении комфортной температуры, влажности, воздуха, воды и канализации. Которые обеспечиваются подачей соответствующих ресурсов.
При покупке квартиры у застройщика – покупатель может требовать соответствия квартиры строительным нормам о строительстве ЖИЛЫХ зданий, выполнения санитарных норм, и обеспеченности вышеуказанными ресурсами и условиями.
При покупке квартиры на вторичном рынке, указание в договоре купли-продажи в предмете «покупка Квартиры» – налагает на продавца обязанность передать жилое помещение, соответствующее требованиям статьи 15 ЖК РФ. Соответственно, квартира должна соответствовать установленным государством требованиям.
Кроме названных, законодательство связывает осуществление гражданином иных прав с проживанием в конкретном жилом помещении (квартире). Например, права на медицинское обслуживание, на образование (детские сады, школы), обеспеченность общественным транспортом, парковочными местами, и т.д.
Вместе с тем, статус жилого помещения накладывает обязанности для проживающих. В частности, соблюдать права соседей, Правила пользования жилыми помещениями (утверждены Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14 мая 2021 г. N 292/пр . Соблюдать тишину, и т.д.
Пользуясь названными нормами проживающие в квартире могут защитить свои права на комфортные условия проживания.
Таким образом, законодательство РФ обеспечивает соблюдение жилищных прав граждан, проживающих в жилых помещениях – в квартирах.
Характеристики квартиры. Минимальные размеры квартиры
Для квартир государством установлены обязательные требования:
- Квартиры могут размещаться только в жилых домах, одно-, или многоквартирных (п.6 ст.15 ЖК РФ).
- Жилые дома могут размещаться на земельных участках только с разрешенным использованием – для жилищного строительства (Земельный кодекс РФ), в жилых зонах, и соответствовать градостроительному зонированием (Градостроительный кодекс РФ, Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным …»).
- Квартиры должны соответствовать санитарным нормам по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока (закон РФ от 30.03.1999 №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»,
Минимальный размер квартиры
Размер квартиры определяет общая площадь, установленная в квадратных метрах. Сведения об общей площади квартиры содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
Общая площадь квартиры состоит из суммы площади всех помещений квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении.
Внимание!
Не учитываются в общей площади квартиры площадь балконов, лоджий, веранд и террас (п.5 статьи 15 ЖК РФ).
Минимальный размер квартиры установлен для многоквартирных жилых домов государственного жилищного фонда социального использования (Свод Правил «Здания жилые многоквартирные» актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утвержден приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 03.12.2016 №883/пр):
- Квартира 1 – комнатная 28-38 кв.м.
- Квартира 2 – комнатная 44-53 кв.м.
- Квартира 3 – комнатная 56-65 кв.м.
- Квартира 4 – комнатная 70-77 кв.м.
- Квартира 5 – комнатная 84-96 кв.м.
- Квартира 6 – комнатная 103-109 кв.м.
Размеры помещений квартиры
- Комната в 1-комнатной квартире – 14 кв.м.
- Комната общая в 2 (и более) комнатной квартире – 16 кв.м.
- Спальня – 8 кв.м. (для двух человек – 10 кв.м.).
- Кухня – 8 кв.м.
- Кухонная зона в кухне (столовой) – 6 кв.м.
Регистрация в квартире (Прописка)
Для реализации своих прав (на медпомощь, на обучение, на детский сад, и т.д.) государство обязало гражданина РФ встать на регистрационный учет (прописаться). (закон РФ от 25.06.1993 №5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения,, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ»).
Прописаться можно по месту постоянного жительства – жилой дом, квартира, комната, жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое помещение, в которых гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма).
Иные помещения в качестве места жительства закон не рассматривает.
Гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение, учреждение уголовно-исполнительной системы, исполняющее наказания в виде лишения свободы или принудительных работ, либо не являющееся местом жительства гражданина Российской Федерации жилое помещение, в которых он проживает временно – признаются местом пребывания. (статья 3 закона)
В этих учреждениях гражданин РФ подлежит регистрации по месту пребывания (временного проживания).
Апартаменты, что это ?
На 29 января 2024 в России законодатели так и не определились, апартаменты, что это. Единственный нормативный документ, в котором упоминается термин «Апартаменты» – «Положение о классификации гостиниц» (постановление Правительства РФ от 18.11.2020 №1860).
Раздел Положения «Требования к номерам гостиниц» установил, что гостиничный номер «апартамент» должен состоять из 2-х и более комнат общей площадью не менее 40 кв.м.
Однако гостиничные номера не признаются в России жилыми помещениями – помещениями, которые ЖК рассматривает в качестве жилых. Напомним, жилое помещение – помещение, предназначенное для постоянного проживания человека и соответствующее специальным требованиям.
К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. (статья 16 ЖК РФ)
Номер в гостинице – в статье не указан.
Апартаменты строят на землях, не предназначенных (не годных), для размещения жилых домов.
Следовательно, апартаменты, по законодательству РФ, это нежилое помещение. То есть, помещение, заведомо создаваемое для целей, не предназначенных для постоянного проживания человека.
Апартаменты и квартира в чем разница?
Апартаменты и квартира, в чем разница ? – Помимо того, что квартира – жилое помещение, а апартаменты – нежилое, разница в правах и обязанностях застройщиков, владельцев апартаментов, органов государственной власти.
Застройщик апартаментов может не соблюдать требования, обязательные при строительстве многоквартирных домов и квартир.
- Прежде всего, здание с апартаментами можно разместить в местах (на земельных участках), непригодных для размещения многоквартирных домов – по уровню шума, вибраций, выбросов в воздух и т.д.
- Апартаменты можно размещать в «общественном здании», то есть в здании с иным функциональным назначением.
Яркий пример – комплекс «Легенды Цветного» на Цветном бульваре в Москве. В здании совмещены офисная часть и «жилые апартаменты». Что не допускается для многоквартирных домов. - Возможно ли комфортное проживание в апартаментах, как в квартире, при круглосуточном функционировании «офисной» части? Зависит от технических и организационных решений?
- Застройщик может применять конструктивные решения, не допустимые для жилых домов. Например, по плотности застройки участка, по размерам окон не соблюдая требования инсоляция помещений.
- Использовать решения и материалы не обеспечивающие установленные нормы звукоизоляции межквартирных стен, полов, потолков, лифтовых шахт, систем вентиляции и кондиционирования, и т.д.
- Застройщик не обязан проектировать места погрузки/разгрузки, въездов/выездов, вентиляции, лифтов, не обеспечивающие отдых в апартаментах в ночное время.
- Для застройщика апартаментов не имеет значения обеспеченность владельцев апартаментов по государственным тарифам: водой, электричеством, вывозом мусора. Применяются тарифы для нежилых помещений.
- В апартаментах не установлены законом и государством не контролируются (не нормируются) состав услуг и тарифы на содержание апартаментов, как они установлены для квартир.
- Не нормируется обеспеченность апартаментов магазинами, мед учреждениями, учреждениями образования, парковочными местами, транспортной доступностью, и т.д.
- Для апартаментов не установлен состав общего имущества в здании и порядок его использования владельцами апартаментов и расходов на содержание и ремонт.
Соответственно, в отличие от квартир, все указанные вопросы не отнесены к вопросам государственного надзора государственными и муниципальными органами. Вместе с тем, появление «жилых апартаментов» в существующей застройке ухудшает условия жизни окружающих.
Жилые апартаменты бывают?
Вопрос сформулирован не точно и требует уточнения. Правильно спрашивать не: «Жилые апартаменты бывают?», а «Бывают ли апартаменты, пригодные для постоянного проживания?».
На первый вопрос ответ простой – на 29 января 2024 по законодательству России жилые апартаменты быть не могут. Апартаменты – нежилые помещения. Именно это качество апартаментов позволяет застройщикам строить апартаменты в самых неожиданных местах.
Можно ли прописаться в апартаментах?
Несмотря на обязанность регистрации (прописки) граждан России по месту жительства или пребывания, на вопрос: Можно ли прописаться в апартаментах? Ответ будет отрицательный: В апартаментах прописаться нельзя, за одним исключением.
Подробнее о прописке в апартаментах читайте в статье “В апартаментах можно прописаться?”
Бывают ли апартаменты, пригодные для постоянного проживания?
Как показано выше, пригодность помещения для постоянного проживания определяется исключительно соответствием помещения требованиям законодательства, в том числе санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим.
На 29 января 2024 жилое помещение для постоянного проживания может быть расположено в доме с одной, двумя квартирами, или в многоквартирном доме. В любом случае, градостроительное законодательство предписывает размещать дома в жилых территориальных зонах, на земельных участках, предназначенных для жилищного строительства, или на которых допускается строительство жилья.
По этому признаку, здания с апартаментами законодательству не соответствуют. Апартаменты строят на землях не предназначенных для строительства жилья.
Можно ли жить в апартаментах постоянно
Можно ли жить в апартаментах постоянно? – В случае, если апартаменты соответствуют требованиям для жилого помещения, в таких апартаментах можно жить постоянно.
Требования, которым должно соответствовать жилое помещение, изложены в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, …» (утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47). Что бы условия проживания в апартаментах соответствовали условиям в жилом помещении, в частности, необходимо:
- Что бы окружающая среда и параметры микроклимата апартаментов соответствовали параметрам, установленным для жилого помещения, по санитарно-эпидемиологическим требованиям и гигиеническим нормативам в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.
- Что бы Апартаменты были обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).
- Что бы Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в апартаментах, а также входящие в состав здания, соответствовали требованиям безопасности и санитарно-эпидемиологической безопасности жилых помещений.
- Что бы конструкции здания обеспечивали в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и «жилых комнатах» апартаментов не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию.
- Что бы конструкция здания обеспечивала нормы инсоляции «жилых помещений» апартаментов, установленные для жилого помещения.
- Не допускается размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни.
- и т.д. и т.п.
Квартиры, являющиеся жилыми помещениями, требованиям соответствуют. Соответствие жилых помещений установленным требованиям к жилому помещению обеспечивается надлежащим исполнением застройщиками правил строительства жилых домов на всех этапах проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию, а так же государственным надзором.
Законодательством не установлено обязательное соответствие апартаментов требованиям к жилому помещению. По этому пригодность апартаментов для постоянного проживания полностью зависит от заказчика строительства и использования и соблюдения застройщиками нормативов жилищного строительства при строительстве апартаментов.
Как узнать можно ли жить в апартаментах постоянно
Проверить по каким нормативам строилось здание апартаментов возможно только первому покупателю. В проектной документации на здание должны быть указаны нормативы, в соответствии с которыми проектировалось и строилось здание с апартаментами.
В перечне должны присутствовать:
- До 2016 года – Строительные нормы и правила СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные;
- С 2016г. применялся – Свод правил СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные;
- С 2022г. применяется – Свод правил СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные;
- СанПиН 1.2.3685-21 Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания;
- СанПиН 2.1.3684-21 Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарнопротивоэпидемических (профилактических) мероприятий.
Второй и последующие покупатели могут оценить соответствие апартаментов требованиям к жилому помещению заказав проведение экспертизы.
Апартаменты или квартира
Выбирая «Апартаменты или квартиры» необходимо определить для каких целей приобретают помещение.
Для постоянного проживания выбрать квартиру будет предпочтительным по сравнению с апартаментами.
- Во-первых, потому, что здоровье и безопасность проживающих в квартире обеспечивает государство нормативным регулированием строительства жилья, государственным надзором за строительством и за эксплуатацией жилья.
- Во-вторых, комфортность проживания в квартире обеспечивает государство специальными правилами, неукоснительность исполнения которых гарантирует принудительной силой. А именно – правила оказания коммунальных услуг, содержания помещений, пользования помещениями, в том числе соблюдение тишины в ночное время, время проведения шумных работ и т.д.
- Разумные расходы на эксплуатацию квартир обеспечивает государство регулированием тарифов на коммунальные ресурсы.
В отношении апартаментов:
Не осуществляется специальное законодательное регулирование строительства и эксплуатации апартаментов.
Апартаменты рассматривают в качестве помещения для ведения бизнеса: офисные помещения, гостиницы, санатории и т.п. Помещения временного пребывания, например, частные апартаменты используемые собственником для отдыха. Место временного проживания собственника или арендатора во время систематических командировок вместо гостиницы.
Обеспеченные граждане формулируют вопрос иначе: Где приобрести Квартиру и где – Апартаменты. Квартира – для постоянного проживания, апартаменты – для краткосрочного пребывания.
29 января 2024
Адвокат Гордон А.Э.