Как проверить квартиру перед покупкой ни в каком законе не написано. Среди покупателей существует мнение, что можно проверить квартиру перед покупкой через интернет бесплатно.
Это суждение ложное.
Покупатель квартиры должен знать:
Суды исходят из требований Гражданского кодекса: покупая квартиру покупатель должен быть добросовестным. Что означает, что покупатель должен действовать разумно и осторожно. Если ты не покупаешь-продаешь квартиры регулярно, пользуйся юридической помощью.
Поэтому проверка квартиры через интернет – не лучшая идея.
Что значит проверить квартиру ?
Покупка квартиры – это действия продавца и покупателя в результате которых права собственности на квартиру переходят от продавца к покупателю.
Цель действий покупателя квартиры – получить право собственности на квартиру.
Право собственности – юридическое понятие установленное законом. Передача и приобретение собственности на квартиру регулируется законодательством. Нарушения, допущенные при купле-продаже, могут иметь установленные законом негативные последствия.
Поэтому покупатель должен быть уверен:
- Вместе с квартирой покупатель не приобретает юридические недостатки;
- Покупка квартиры пройдет правильно, и покупатель станет бесспорным собственником.
Таким образом, юридически проверить квартиру перед покупкой – значит выяснить юридические недостатки квартиры (юридические пороки квартиры).
А затем оценить юридические риски покупателя, связанные с наличием юридических пороков квартиры.
По результатам анализа покупатель может принять обоснованное решение купить квартиру, или отказаться.
Юридические риски – это возможный ущерб для покупателя, который покупатель может получить после покупки квартиры. Наибольший ущерб – это потеря собственности на квартиру.
В качестве юридических недостатков (пороков) квартиры рассматривают и юридические недостатки самой квартиры, и «недостатки собственника». Так же рассматриваются недостатки продавца, если продает квартиру продавец а не собственник.
Юридические недостатки (пороки) – это нарушения закона, допущенные в ходе предыдущих сделок или в текущей сделке с квартирой. Такие нарушения могут быть основанием отмены сделки судом.
Поэтому юридически проверить квартиру перед покупкой означает проверить перед покупкой и квартиру, и проверить собственника. А если продает квартиру не собственник, то дополнительно проверить нужно и продавца.
Как юридически проверить квартиру
Что бы юридически проверить квартиру перед покупкой нужно подтвердить соблюдение закона в совершенных с квартирой сделках. И установить требования закона для текущей покупки квартиры.
Проверить квартиру для выявления и анализа юридических рисков значит «проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой».
Перечень обстоятельств, что бы проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой, всегда индивидуален и определяется:
- юридическими особенностями квартиры (порядок приобретения продавцом, наличие предыдущих собственников и т.д);
- особенностями собственника (в том числе бывших);
- схемой сделки (например продажа продавцом, а не собственником, продажа залоговой квартиры и т.д.).
Для анализа юридических рисков обстоятельства сделок должны быть установлены однозначно, бесспорно, и подтверждаться документально.
Покупатель перед покупкой квартиры должен узнать:
Во-первых, существуют ли юридические препятствия для продажи квартиры?Например, существуют ли запреты для собственника продавать квартиру?Может ли собственник продать квартиру без согласия третьего лица (второй супруг, банк, залогодержатель, и т.д.)?
Существуют ли иные препятствия для продажи «на стороне продавца»?
Во-вторых, является ли продавец собственником квартиры?
Вправе ли продавец распоряжаться квартирой на момент сделки? Например, по причине сдачи квартиры в аренду (в наем).
В-третьих, не существует ли споров о собственности на квартиру, или связанных с квартирой?
В-четвертых, не могут ли возникнуть в будущем споры по квартире после передачи покупателю по обстоятельствам, не связанным с продажей? Например, в связи с оспариванием сделок, ранее совершенных с квартирой? С банкротством продавца, и т.д.?
Существуют ли лица, сохраняющие право пользования квартирой после передачи покупателю?
Перечень документов, чтобы юридически проверить квартиру, не существует.
На первом этапе необходимо использовать паспорт продавца (собственника), договор по которому продавец приобрел квартиру, соответствующие платежные документы, свидетельство о государственной регистрации права собственности, выписку из ЕГРН.
На втором этапе нужно использовать дополнительные документы.
Ответы на вопросы юридической проверки необходимо собрать из всех доступных источников, и проанализировать в их совокупности. Нужно искать противоречия в документах.
Не должны остаться без внимания новые вопросы, которые появятся после начала проверки документов в совокупности.
Юридическая проверка квартиры – это сбор документов и их анализ. Анализ документов в 2024 году затруднен ограничениями информации Росреестром.
Проверить квартиру бесплатно
Можно ли проверить квартиру перед покупкой бесплатно? – Можно, и двумя способами. При этом покупатель должен осознавать риски.
Во-первых, можно проверить квартиру по выписке Росреестра из ЕГРН и по документам, полученным от продавца. При этом все равно придется заплатить госпошлину.
Нужно понимать: проверка – это выявление противоречий информации «от продавца» с данными из независимого источника.
Проверить квартиру по выписке Росреестра из ЕГРН всегда было не достаточно – в выписке мало информации.
С 2023 Росреестр «не дает» часть сведений, по этому сверять информацию продавца просто несчем.
Теперь в выписке отсутствуют сведения о собственнике (фамилия, имя, отчество, дата рождения).
Так же в выписке теперь отсутствуют сведения о правоустанавливающих документах на квартиру.
По существу, смысл ЕГРН утрачен.
Таким образом проверить квартиру в Росреестре бесплатно можно по следующим вопросам:
- Существование квартиры с конкретными параметрами – адрес, кадастровый номер, площадь;
- Проверить квартиру перед покупкой на обременения ( запреты);
- План размещения квартиры на этаже. (часто отсутствует или «слепой» – не читается)
Следовательно, проверить собственника по выписке из ЕГРН теперь нельзя.
Как проверить собственника квартиры? – мы уже рассказали – читайте здесь.
Второй способ проверить квартиру бесплатно – проверить квартиру перед покупкой самому.
Для этого покупатель должен выполнить всего 1 (Одно) требование законодательства – при покупке квартиры проявить разумную осторожность и осмотрительность.
Что фактически означает быть квалифицированный юрист по недвижимости. И иметь реальный опыт сопровождения сделок купли-продажи квартир.
Покупатель должен знать из каких документов и источников взять информацию, и как сопоставить. Уметь выявить юридические риски.
А по результату анализа юридических рисков воздержаться от покупки квартиры.
Как проверить квартиру перед покупкой на обременения
Что бы проверить квартиру перед покупкой на обременения покупатель должен получить официальный документ от уполномоченного органа.
Это выписка Росреестра из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Выписку покупателю лучше получить в бумажной форме через МФЦ, и сохранить в архиве по сделке.
В запросе нужно указать точный адрес квартиры, а лучше – кадастровый номер.
Выписка из ЕГРН будет содержать несколько листов:
В разделе 1 – будет описание характеристик квартиры – кадастровый номер, адрес, площадь, и т.д.
Обременения нужно смотреть в разделе 2 выписки из ЕГРН.
Строка называется «Ограничения прав и обременение объекта недвижимости:».
При отсутствии обременений будет запись: «Не зарегистрировано».
При наличии обременения в строке будет запись: № государственной регистрации записи об обременении и основание.
Как видно, в 2024 году остается требование законодательства проводить проверку квартиры перед покупкой. Хотя прямо в законе такого требования нет.
Не достаточна для проверки выписка из ЕГРН, поскольку Росреестр не предоставляет сведения о фамилии, имени, отчестве, и дате рождения собственника.
Так же не предоставляет в выписке сведения о правоустанавливающих документах.
Рекомендуем проверить квартиру перед покупкой у юриста по недвижимости, или заказать юридическое сопровождение сделки.
По состоянию на 12 февраля 2024
Адвокат Гордон А.Э.