Если покупатель решил купить квартиру без риэлтора, и без юридического сопровождения сделки, покупателю нужно решить 2 (две) задачи:
- Как проверить продавца квартиры;
- Как проверить квартиру.
Как проверить продавца квартиры при покупке
Проверить продавца квартиры при покупке – это:
Во-первых: удостовериться документально, что продает квартиру лицо, имеющее право распоряжаться квартирой. То есть продать квартиру.
Во-вторых: удостовериться документально, что обстоятельства, связанные с личностью собственника квартиры не препятствуют купле-продаже квартиры, и не создают юридические риски последствий для покупки квартиры.
Право продать квартиру имеет собственник или лицо, действующее на основании полномочия, оформленного надлежащим образом. (статьи 209, 182, 1005 Гражданского кодекса РФ).
Сделка, совершенная с неполномочным лицом, может быть оспорена в суде.
В результате покупатель потеряет и квартиру и деньги.
Покупатель должен помнить, собственность покупателя на квартиру – это только запись в государственном реестре. Ее быстро заменят по решению суда. Возвращать деньги покупатель будет очень долго и трудно, даже по решению суда.
Поэтому покупателю нужно правильно и всесторонне проверить продавца квартиры и саму квартиру.
По существу, задача покупателя состоит из поиска ответов на 4 (Четыре) вопроса:
- Кто собственник квартиры?
- Продавец – собственник квартиры?
- Как проверить собственника квартиры?
- Как проверить продавца квартиры?
Очень важно – правильно провести анализ собранных сведения.
Чаще всего сам собственник продает квартиру. Такой вариант предпочтителен для покупателя.
Другие варианты на рынке:
- Продавец действует по доверенности от собственника-физического лица;
- Продавец действует на основании договора с собственником-физ лицом, чаще агентского договора.
- Продавец – юридическое лицо – собственник квартиры.
В любом случае, сначала, покупатель должен выяснить, кем является продавец – собственник или действует по поручению.
Для этого покупатель решает задачу: Кто собственник квартиры?
Как решить задачу – читайте здесь.
Как проверить личность продавца квартиры
Личность продавца удостоверяется паспортом гражданина Российской Федерации.
Не подходят для этих целей права водительские, заграничный паспорт, или иные документы.
Паспорт должен быть действительным и соответствовать Постановлению Правительства РФ от 23.12.2023 № 2267 «Об утверждении Положения о паспорте гражданина РФ».
Срок действия выданного паспорта гражданина РФ:
- с 14 лет – до достижения 20;
- от 20 лет – до достижения 45;
- от 45 лет – бессрочно.
Паспорт не должен иметь подчисток, повреждений, записей, отметок, не предусмотренных законодательством РФ. При наличии – паспорт считается недействительным и подлежит замене.
В паспорте присутствуют сведения о личности владельца:
а) фамилия, имя, отчество (при наличии);
б) пол;
в) дата рождения;
г) место рождения.
В паспорте проставляются отметки:
- о регистрации гражданина РФ по месту жительства;
- об отношении к воинской обязанности.
Иные сведения в паспорт гражданина РФ вписывают по желанию владельца – о браке, детях, ранее выданных паспортах, загран-паспортах и т.д.
Проверить действительность паспорта гражданина РФ – проверяем по базе Миграционной службы МВД (база недействительных паспортов), и/или через интернет-ресурс «Госуслуги» – личный кабинет.
Как проверить обстоятельства, связанные с личностью продавца квартиры
Проверить обстоятельства, связанные с личностью продавца квартиры в 2024г. позволяет анализ сведений общедоступных официальных интернет-ресурсов.
Источники сведений, связанных с личностью продавца квартиры
Причастность продавца к террористической, экстремисткой деятельности – по базе Росфинмониторинга – https://fedsfm.ru/documents/terr-list
Проверить продавца на розыск подозреваемых по уголовным делам – по интернет-ресурсу Федеральной службы судебных приставов РФ (ФССП – Сервисы – Розыск подозреваемых в совершении преступлений) – https://fssp.gov.ru/iss/suspect_info
Розыск должников – проверяем информацию о продавце по интернет-ресурсу Федеральной службы судебных приставов РФ (ФССП) – https://fssp.gov.ru/iss/ip_search (Сайт ФССП – Сервисы – Розыск должников)
Исполнительные производства – проверяем информацию о продавце по интернет-ресурсу Федеральной службы судебных приставов РФ – https://fssp.gov.ru/iss/ip/ (Сайт ФССП – Сервисы – Банк данных исполнительных производств).
Сведения по банкротствам – проверяем информацию о продавце на интернет-ресурсе Единый федеральный ресурс сведений о банкротствах (ЕФРСБ) – https://bankrot.fedresurs.ru/?attempt=1.Если&ysclid=lsh5tptizn537452385
Поиск по судебным делам и судебным актам – проверяем информацию о продавце по интернет ресурсу судов Российской Федерации (ГАС Правосудие) – https://bsr.sudrf.ru/bigs/portal.html
Если анализ обстоятельств, связанных с личностью собственника квартиры не выявил препятствий для купли-продажи квартиры, или юридические риски последствий покупки квартиры, необходимо переходить к шагу 2.
А именно – Как проверить квартиру перед покупкой?
По состоянию на 11 февраля 2024
Адвокат Гордон А.Э.