Вопрос “Как проверить собственника квартиры?” – не однозначный с юридической точки зрения.
По существу, вопрос содержит два вопроса:
- Кто собственник у квартиры, и как это проверить?
Собственник – то есть кто обладает правом собственности на квартиру. Что равнозначно, кто вправе распоряжаться квартирой – продать, сдать в аренду, и т.д.
Второй вопрос: - Как проверить «характеристики» собственника?
То есть, как выявить обстоятельства, касающиеся самого собственника, которые могут привести к оспариванию сделки с квартирой. Например, к прекращению права собственности покупателя на квартиру или договора аренды. К таким обстоятельствам относятся: куплена ли квартира в браке. Являются ли собственниками несовершеннолетние, и т.д.
Рассмотрим первый вопрос – как проверить, кому принадлежит собственность на квартиру?
Можно ли проверить собственника по адресу квартиры
С 2012 года в Российской Федерации признаются и защищаются судом права на недвижимость только зарегистрированные в специальном государственном реестре. (Статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Единый государственный реестр недвижимости (далее «ЕГРН») создан в 2017г. и содержит сведения о зарегистрированных объектах недвижимости и о правах на эти объекты. ЕГРН содержит сведения о недвижимости – кадастровый номер, адрес нахождения, размеры и т.д., юридическую информацию – обременения, судебных спорах и т.д., о правах на эту недвижимость, и о лицах, являющихся собственниками.
Сведения ЕГРН являются публичными – то есть, общедоступными, и могут быть получены любым лицом в форме различных выписок из ЕГРН (фото 1):
Раздел 1 выписки из ЕГРН содержатся сведения об объекте недвижимости (кадастровый номер, адрес, вид недвижимости (здание, строение, помещение, земельный участок), и соответствующие характеристики недвижимости.
Раздел 2 выписки, содержит сведения заявленных в судебном порядке правах требования, О возможности предоставления персональных данных правообладателя третьим лицам, Об изъятии объекта недвижимости, О невозможности государственной регистрации без личного участия, О правопритязаниях, ограничениях права, обременениях (фото 2):
Раздел 3 содержит сведения о правообладателе, о возможности предоставлять персональные данные физического лица третьим лицам, Вид права, номер, дата, время государственной регистрации права, Документы-основания (фото 3):
Раздел 5 выписки из ЕГРН содержит план расположения помещения на этаже (фото 4):
Таким образом, при указании адреса или кадастрового номера выписка из ЕГРН должна содержать информацию о конкретном объекте недвижимости.
Однако, с марта 2023г. сведения ЕГРН, содержащие персональные данные физических лиц-правообладателей (собственников) недвижимости присутствуют только в выписках, выданных правообладателям (собственникам).
Иным лицам (не собственникам) выписки из ЕГРН выдаются без сведений о собственниках – остаются пробелы. (статья 4 закона РФ от 14.07.2022 № 2022)
Поэтому в 2024 проверить собственника квартиры по адресу бесплатно и самостоятельно не возможно.
Аналогично, запрещено проверить собственника квартиры по кадастровому номеру.
Внимание:
В 2024г. существуют иные способы проверить собственника квартиры перед покупкой, получив “полную выписку” из ЕГРН с данными собственника.
Как проверить собственника перед покупкой
В 2024г. существуют всего два легальных (установленных законом) способа получить выписку и проверить собственника квартиры перед покупкой.
Оба способа – платные, и оба требуют значительных усилий и затрат времени.
Главное – оба способа не гарантируют получения выписки из ЕГРН с персональными данными собственника:
- Собственник пишет заявление в Росреестр о возможности предоставлять в выписке из ЕГРН его персональные данные третьим лицам.
После чего:
– Росреестр вносит соответствующую запись в ЕГРН.
– И сведения о собственнике становятся «общедоступными».
– Покупатель “видит” сведения о собственнике квартиры в выписке из ЕГРН. - Покупатель заказывает выписку из ЕГРН через нотариуса.
При этом покупатель обязан доказать документально, что ему необходима выписка.
Как получить выписку из ЕГРН с данными собственника
Вариант 1:
Покупатель квартиры должен документально обосновать нотариусу необходимость выписки из ЕГРН защитой своих прав и законных интересов (статья 85.1 «Основ законодательства РФ о нотариате»).
Для этого в 2024г. покупатель должен предоставить нотариусу заявление о выписке из ЕГРН и предварительный договор, сторонами которого являются заявитель и собственник квартиры, предметом которого является обязательство заключить в будущем договор об отчуждении квартиры заявителю.
Если нотариус сочтет доводы убедительными, нотариус оформит для покупателя выписку из ЕГРН со сведениями о собственнике квартиры.
Вариант 2:
Нотариус может выдать выписку из ЕГРН по квартире с данными о фамилии, об имени, отчестве и о дате рождения по письменному совместному заявлению собственника квартиры, и покупателя.
Таким образом, несмотря на то, что в 2024г. выписка из ЕГРН персональные данные собственника квартиры не содержит, покупатель располагает возможностью проверить собственника квартиры перед покупкой.
Для этого за полной выпиской из ЕГРН покупатель лично обращается к нотариусу с предварительным договором купли-продажи, или совместно с собственником-продавцом обращается в Росреестр или к нотариусу.
По состоянию на 11 февраля 2024
Адвокат Гордон А.Э.