Как продать без риэлтора квартиру? Правильный ответ – не просто.
Продажа квартиры – это работа, требующая много времени, знаний, разносторонних навыков, и опыта в этой деятельности.
Продавец не обязан знать и уметь все, что знают и умеют опытный риэлтор и юрист по недвижимости.
Но, продавцу придется все знать и уметь, поскольку цена ошибки – Квартира.
Продать без риэлтора квартиру
Встречается мнение: «Продать без риэлтора квартиру самому, – это не сложно».
Это ложное суждение.
Многолетний опыт сопровождения сделок в Москве показывает:
О несложности самостоятельной продажи квартиры пишут те продавцы, сделку которых «тащил» риэлтор покупателя. Делал работу и за себя и за риэлтора покупателя. А функция продавца сводится к размещению объявления.
Таким самостоятельным продавцам нужно знать и помнить:
Риэлтор работает на интересы заказчика, интересы другой стороны риэлтора не интересуют.
Все готовы так рисковать?
Что бы продать без риэлтора продавец должен достичь нескольких целей сам
Что бы продать без риэлтора квартиру, продавец самостоятельно должен достичь всего 3 (Три) цели.
А именно:
1. Продать квартиру в Москве Быстро.
То есть, продать квартиру в разумный срок.
Продавец квартиры продает всего Одну квартиру, а это значит, нужен Один покупатель. Следовательно достаточен всего Один просмотр.
Вопрос: Как найти этот один нужный просмотр?
Хороший риэлтор продает квартиру по рыночной цене за 1-1,5 месяца, от обращения продавца до передачи квартиры покупателю.
2. Продать квартиру дороже
То есть, продать квартиру по рыночной цене для этой квартиры.
По рыночной цене, то есть:
– за цену этой квартиры, учитывая место расположение и состояние квартиры, экономические условия в стране, состояние рынка, условия продажи;
– за реальную цену, которую реальный покупатель готов заплатить «здесь и сейчас» на условиях продавца.
3. Продать квартиру безопасно
То есть обеспечить безопасность продавца и его имущества на каждом этапе продажи.
Эту цель продавцы не принимают во внимание.
Для успешной продажи квартиры все перечисленные цели должны быть достигнуты. Риэлтор обычно достигает эти цели для продавца.
За достижение этих целей оплачивают услуги риэлтора.
Продать без риэлтора пошаговая инструкция
Для эффективной продажи квартиры риэлтор в Москве использует технологию, в которой этапами продажи (прямая сделка, НЕ альтернативная) считают:
- Реклама квартиры
- Переговоры
- Сделка
- Регистрация
Реклама квартиры
Правильная реклама квартиры обеспечивает риэлтору одновременное достижение двух целей:
- Продать квартиру в Москве быстро;
- Продать квартиру дороже.
Почему?
Правильная реклама квартиры обеспечивает максимальный охват потенциальных покупателей. В этой массе быстрее найдется тот, который сделает лучшее предложение. Риэлтор выберет из большего пула покупателей лучшее предложение по условиям и цене.
Например, риэлтор выберет покупателя без альтернативной сделки, то есть покупателя с живыми деньгами или ипотекой.
Как рекламировать квартиру правильно
Каждый хороший риэлтор в Москве знает: для продажи квартиры в Москве не используют закрытых баз ни риэлторы, ни агентства недвижимости.
Почему?
Что бы быстро продать квартиру и по максимальной цене объявление о продаже должны увидеть максимальное число ищущих квартиры. Это потенциальные покупатели. Чем их больше, тем лучше. Правда в этой формуле есть и минус, но об этом ниже.
Наибольшим охватом аудитории обладает ИНТЕРНЕТ.
Наиболее эффективная реклама – на крупных интернет-ресурсах по продаже квартир. Опытный риэлтор в Москве использует «CIAN.RU» и другие ресурсы.
Не стоит забывать о наружной рекламе. Баннер в окне – хорошая реклама для соседей и заинтересованных в покупке в вашем районе.
Размещать объявление на интернет-ресурсах нужно то же правильно.
Риэлторы формируют объявление так, что бы:
- – поисковая система ресурса показывала объявление наиболее часто, и именно заинтересованным лицам;
- – посетитель объявления должен получать интересную ему информацию и решить позвонить по телефону;
- – фотографии должны быть информативными и стимулировать потенциального покупателя к звонку;
- – фотографии не должны давать повода для торга к снижению цены;
- – цена предложения квартиры должна быть установлена правильно.
Опытный риэлтор в Москве знает – при правильном оформлении объявления первые звонки от риэлторов-покупателей появятся сразу после публикации на интернет-ресурсе. Позже появится масса звонков от «прозвонщиков», медицинских центров, стоматологий, и т.д. После чего ваш телефон попадет в базу массовой рассылки СМС и спам-звонков.
Звонки от заинтересованных покупателей будут утопать на фоне потока спама.
Это тот самый минус эффективной рекламы.
Ожидая своего единственного покупателя, продавец должен быть готов общаться с риэлторами покупателей 24 часа в сутки.
Если будет много звонков от риэлторов для сопровождения продажи – значит объявление оформлено неверно.
Поэтому, хороший риэлтор в Москве, его знания, опыт, и навыки позволят быстро, безопасно и выгодно продать квартиру.
Что бы продать квартиру без риэлтора – нужно сделать все самому!
Переговоры с покупателями квартиры
Переговоры с покупателями квартиры начинаются с ответов по телефону.
Поэтому, хороший риэлтор всегда готов четко сообщить информацию по каждой квартире в работе. А так же ответить на вопросы по сделке. Пояснить так, что бы заинтересовать покупателя.
Для покупателя важно, что бы компетентный опытный человек присутствовал на стороне продавца. Это делает предсказуемым поведение продавца и упрощает покупку для покупателя.
Такую квартиру покупатели предпочтут, при прочих равных.
Дальнейшие переговоры продолжаются на просмотре квартиры и при согласовании условий сделки.
Показ квартиры
Показ квартиры – это процедура, фактически относящаяся к рекламе.
Хороший риэлтор знает – показ квартиры нужно проводить правильно. Прежде всего, к показу нужно правильно подготовиться.
Неправильный показ – это потеря покупателя.
Правильно подготовиться – это значит подготовить и квартиру, и самому продавцу (риэлтору) быть готовым дать необходимые четкие пояснения.
Правильный показ квартиры – показ, на котором покупатель получит полное и наилучшее представление о квартире и ее состоянии.
Показ должен создать у покупателя убежденность в нужности ему именно этой квартиры для покупки.
Вопрос:
Нужно ли на показе показывать документы на квартиру?
Нет, не нужно, за исключением поэтажного плана квартиры и экспликации.
Да и те не обязательны.
На показе продавец должен располагать точными данными о размерах квартиры, составе помещений квартиры, и их размерах и границах. О проведенных ремонтах и недостатках.
Каждый хороший риэлтор на показе точно знает согласованные с продавцом условия продажи квартиры, и варианты схемы сделки. Риэлтор готов обсудить варианты с риэлтором покупателя.
Если покупатель без риэлтора, продавать сложнее, так как часть схем для покупателя не будут ясны. Например, альтернативная сделка, или система нескольких альтернативных сделок.
В этом случае рекомендуется покупателю без риэлтора (или продавцу без риэлтора) использовать юриста по недвижимости для сопровождения сделки. Это дешевле, чем цена риэлтора для покупки квартиры или для продажи.
Условия продажи квартиры – порядок согласование сторонами
Внимание:
На этом заканчивается возможность безопасно самостоятельно продать квартиру.
Почему?
Юридическая сторона будет определять условия купли продажи квартиры. Каждое последующее действие сторон сделки будет иметь юридические последствия.
Действия каждой из сторон непосредственно влияют на безопасность и способны привести к значительному имущественному ущербу.
Кроме того, на случай возможных судебных споров документы должны быть оформлены юридически правильно, содержать полную информацию.
Поэтому дальнейшие этапы купли продажи квартиры требуют профессиональных юридических знаний и юридического опыта.
Условия продажи квартиры – это совокупность всех условий сделки, выдвигаемых как продавцом квартиры, так и покупателем.
Эти условия выдвигаются сторонами для безопасного достижения своих целей сделки:
- Продавцу – безопасно продать квартиру и гарантированно получить деньги;
- Покупателю – гарантировано приобрести в собственность квартиру и безопасно уплатить деньги.
В интересах обеих сторон:
Оформить документально сделку надлежащим образом.
Условия сторон обеспечиваются юридическими средствами на этапе подготовки сделки, исполнения сделки, завершения сделки.
Хороший риэлтор знает – сделка состоится только при наличии согласия обеих сторон по всем условиям купли продажи.
Следовательно, каждая сторона должна знать свои риски на каждом этапе сделки и в целом по сделке, правильно оценивать эти риски, и правильно предупреждать возникновение рисков.
А также знать, понимать и учитывать риски противоположной стороны.
То есть, риэлтор всегда помнит, что согласовать нужно не только параметры квартиры, цену, и порядок расчетов.
Но прежде всего иные обстоятельства, которые имеют существенное значения только для одной из сторон, и которые не всегда вписываются в договор купли продажи. Но в отсутствие согласования таких обстоятельств сторона не согласится заключить договор купли продажи.
Какие это «иные обстоятельства» сделки?
Каждая квартира индивидуальна, поскольку имеет свою историю права собственности, состав собственников и т.д. Поэтому приемлемые для сторон условия сделки – всегда индивидуальны.
Отличаются подготовка к сделке (действия сторон и состав документов), сбор дополнительных документов, результат оценки дополнительных документов.
Наличие гарантий.
Получение согласования от третьих лиц и т.д.
Например, если у покупателя часть суммы – ипотека. Продавец должен способствовать покупателю получить этот ипотечный кредит.
А именно, продавец предоставляет дополнительные документы, которые без ипотеки не нужны.
Но покупателю с ипотекой нужно дополнительное время на ее оформление.
Помимо документов покупателю нужны гарантии, что продавец не откажется продавать квартиру, пока покупатель оформляет кредит.
Аналогично продавцу нужны гарантии, поскольку банк может не одобрить эту квартиру для ипотеки. Следовательно, продажа не состоится.
В ходе этапа Переговоры продавец и покупатель согласовывают все условия сделки, и юридически оформляют состав необходимых документов, определяют кто и когда их предоставляет, технические вопросы проведения сделки, в том числе кто оплачивает сборы и пошлины и иные расходы по сделке. В законе не установлен порядок распределения расходов.
Опытный риэлтор знает заранее какие документы нужны для продажи конкретной квартиры и заблаговременно уведомит продавца.
Кроме того, риэлтор понимает какие условия нужно согласовать с покупателем и чтобы выгодно для продавца провести сделку, конечно, учитывая «ситуацию покупателя».
Как провести сделку купли продажи
Провести сделку купли продажи нужно правильно. В данном случае “Провести сделку” значит на согласованных условиях обеспечить заключение договора купли продажи, проконтролировать надлежащее исполнение договора, правильно завершить договор.
Второй попытки не будет, поскольку договор считается заключенным с момента подписания сторонами. Не требуется никакая регистрация договора купли продажи квартиры.
Риэлтор учитывает, что проведение сделки, это совокупность действий сторон и третьих лиц, начиная с подписания договора купли-продажи и до исполнения договора. Как минимум участвуют:
- стороны договора,
- сотрудники МФЦ,
- регистраторы Росреестра,
- сотрудники банка.
Проводится сделка просто, только на первый взгляд:
1. Стороны встречаются в предварительно согласованном месте.
2. Стороны удостоверяются в подлинности личности сторон по паспортам.
3. Стороны проверяют наличие необходимых документов и выполнение договоренностей в соответствии с условиями сделки (как изложено выше, условия всегда индивидуальны).
Например, продавец предоставляет оригинал свежей выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), платежки по коммуналке, и т.д.
4. Если все ранее согласованные условия сделки выполнены, стороны подписывают договор купли продажи квартиры. Текст договора согласован сторонами заблаговременно.
Не забываем: Договор считается заключенным с момента подписания обеими сторонами, если отсутствуют иные условия.
5. Стороны начинают исполнение договора в соответствии с его условиями:
- Договор и необходимые документы подаются в МФЦ для государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Внимание!
МФЦ в 2024г. не забирают у сторон сами документы, а все сканируют. Электронные копии всех документов МФЦ направляет в Росреестр на регистрацию перехода права. Стороны получают по экземпляру заявления с отметкой работника МФЦ о принятии документов и подлинники документов.
- Оплата квартиры и передача квартиры происходит на условиях договора купли-продажи. И может происходить при заключении договора, после гос регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю, или после передачи квартиры покупателю.
Обычно:
– Сначала гос регистрация перехода права на покупателя;
– По получении выписки из ЕГРН о зарегистрированной собственности на покупателя – Покупатель оплачивает квартиру.
– Завершается сделка передачей квартиры.
- Передача квартиры обязательно оформляется передаточным актом.
Акт должен быть правильно составлен и подписан и продавцом и покупателем. Документ должен быть у каждой стороны.
Кажущаяся простота скрывает в каждом пункте множество действий и юридических тонкостей. От правильности выполнения и оформления которых, зависят риски финансовых потерь для сторон.
Например,
Опытный риэлтор знает – каждая квартира имеет юридические особенности, по этому, не существует «типового» договора купли-продажи. По этому риэлтор не станет использовать «образец договора купли-продажи» скачанный из интернета.
Лучше, заказать у юриста по недвижимости индивидуальный договор купли-продажи квартиры для конкретной сделки. Это гораздо дешевле, чем потом разбираться с приостановками в Росреестре, или спорить с покупателем.
Хороший риэлтор в Москве – использует юридическое сопровождение сделки юристами по недвижимости или адвокатами по недвижимости.
Юрист проверит сделку в целом, и порекомендует какие документы нужно запросить, подготовит индивидуальный договор купли-продажи, передаточный акт, и другие документы.
При покупке квартиры, юристом будут запрошены необходимые документы, будет сделана проверка юридической чистоты квартиры и оформлено соответствующее заключение. При необходимости юрист на сделке будет присутствовать лично.
Юридическое сопровождение сделки – оптимальный вариант для экономии при продаже квартиры или покупке. Заказчик поучает помощь юриста по недвижимости и экономит на услугах риэлтора.
Так продавец может продать квартиру без риэлтора. А покупатель – купить.
Теперь ответим правильно на вопрос, поставленный в начале статьи:
Можно продать квартиру без риэлтора?
Отвечаем:
Можно, если вас не интересует результат.
По состоянию на 10 февраля 2024г.
Адвокат Гордон А.Э.