Приостановка регистрации апартаментов в Едином государственном реестре недвижимости (далее «ЕГРН») возможна только по основаниям, указанным в законе.
Росреестр, будучи органом исполнительной власти, работает по принципу: «Запрещено все, что ему не разрешено законом». По этому приостановка оформляется отдельным документом (решением) и всегда мотивируется – указываются конкретные причины приостановки.
Для приостановки государственной регистрации прав закон РФ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает 65 (Шестьдесят пять) оснований (пункт 1 статьи 26).
Почему в феврале 2024 возможен «вал» приостановки государственной регистрации прав на апартаменты?
С 1 февраля 2024 начали действовать новые “версии” оснований приостановки государственной регистрации недвижимости. Изменения внесены в 2021г. законом РФ от 30.04.2021 № 120-ФЗ.
Для гос регистрации прав на апартаменты особое значение имеет подпункт 22 названного выше пункта 1 статьи 26 закона о государственной регистрации.
Теперь, регистратор обязан приостановить государственную регистрацию прав на недвижимость, если располагает сведениями, что:
«22) назначение или разрешенное использование созданного (создаваемого) объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), за исключением случаев, если в соответствии с законом размещение такого объекта на данном земельном участке допускается независимо от вида его разрешенного использования;».
Почему риск приостановки именно для апартаментов?
Существующая до настоящего времени неопределенность правового статуса апартаментов, позволяет размещать «условное жилье» и офисные помещения на земельных участках не предназначенных для этих целей. Указанный функционал зданий застройщики маскируют неопределенными формулировками, вроде “многофункциональный комплекс с нежилыми помещениями” и т.д.
Следствие использования этой неопределенности в 2024 году – риски приостановок и отказов при регистрации прав на “апартаменты”. Потому, что в законодательстве РФ не определено – что такое апартаменты.
Из анализа законодательства следует: апартаменты – это нежилые помещения. Именно так именуют апартаменты застройщики в договорах с покупателями и инвесторами, а так же в проектной документации. (Что такое апартаменты, подробнее читайте здесь)
Поскольку нежилое помещение – это объект недвижимости и часть здания, следовательно, размещать и строить здания с апартаментами возможно на земельных участках, имеющих соответствующее разрешенное использование. Это требования земельного и градостроительного законодательства.
В противном случае имеет место незаконное строительство, которое ведет к невозможности ввести объект в эксплуатацию в установленном порядке. И соответственно, к невозможности надлежаще оформить собственность на помещения.
Необходимо отметить, что с февраля 2024 приостановка регистрации касается не только вновь построенных апартаментов. Изменения закона поставили “под удар” и сделки с уже зарегистрированными апартаментами.
Правовая неопределенность апартаментов позволяет размещать здания с апартаментами на земле, не предназначенной или непригодной для размещения жилья. А использовать апартаменты можно “не по прямому назначению” – в качестве места временного или постоянного проживания, хотя с известными ограничениями.
По этому здания с апартаментами в основном размещают на бывших территориях предприятий советского периода. И вместо помещений конторы или цеха завода, корпуса института, на участке появляются “апартаменты”. При этом разрешенное использование земли и назначение здания не всегда приводят в соответствие.
Приостановки в регистрации апартаментов в Москве
В случае, если Росреестр располагает сведениями о несоответствии разрешенного использования земельного участка для строительства апартаментов и размещения на нем здания с апартаментами, весьма вероятны приостановки в регистрации апартаментов в Москве.
При сопоставлении оценивается содержание исходно-разрешительной документации на строительство (реконструкцию), сведений о разрешенном использовании земельного участка по данным кадастра недвижимости, и фактическое использование недвижимости.
Для оценки рисков приостановки владелец апартаментов или покупатель может уточнить разрешенное использование земельного участка по публичной кадастровой карте Росреестра. А данные по апартаментам – по правоустанавливающим документам на апартаменты.
При этом, нужно принять во внимание, что, как правило, продают застройщики не апартаменты, а нежилые помещения в “многофункциональных комплексах с офисными помещениями”, с “нежилыми помещениями”, и т.д. В которых фактически могут использоваться офисы (нежилые помещения) в качестве жилья, или производственные помещения – под офисы, и т.п.
При этом размещать такие комплексы могут на земельных участках с разрешенным использованием:
- “размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг”,
- Земли административно-управленческих учреждений и общественных организаций. Код классификатора земель города Москвы- 2011100,
- объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения (1.2.7),
- и т.д.
Что делать, если у вас приостановка по апартаментам в Москве
Если вашу сделку по апартаментам приостановили в Росреестре, то вариантов два:
- Доказать документально, что ваше нежилое помещение соответствует разрешенному использованию земельного участка, как оно установлено в кадастре недвижимости.
Документы нужно представить до истечения срока приостановки. Возможно, это поможет. - Привести в соответствие (изменить) “Разрешенное использование земельного участка” и фактическое использование участка для размещения здания с “апартаментами”, в установленном законодательством порядке.
Как избежать проблем с регистрацией прав на апартаменты
Что бы избежать проблем с регистрацией прав на апартаменты нужно перед покупкой (долгосрочной арендой) апартаментов правильно и всесторонне проверить документацию, включая документы на земельный участок, убедившись в достоверности сведений.
И затем сопоставить характеристики конкретных апартаментов (комплекса) с целями приобретения апартаментов.
По состоянию законодательства на 06 февраля 2024
Адвокат Гордон А.Э.