Минусы апартаментов – это не минусы, а особенности. Выбрать и покупать апартаменты нужно правильно. Что бы не делать ошибок, нужно знать и учитывать следующее.
На февраль 2024 в общем и целом, можно сказать, что в России минусов апартаментов всего пять.
- Во-первых, что считать апартаментами – неизвестно, закон молчит.
- Во-вторых, с февраля 2024 появились риски отказов регистрации собственности на апартаменты.
- В-третьих, никакой гарантии, что в помещении можно жить.
- В-четвертых, на апартаменты могут наложить арест и обратить взыскание судебные приставы, даже во время покупки.
- В-пятых, что бы купить апартаменты нужен высококвалифицированный специалист из-за особенностей правового регулирования, отличного от квартир.
Остальное зависит от цели использования апартаментов.
На этом можно было бы закончить.
Однако в зависимости от целей использования, минусы апартаментов могут не иметь никакого практического значения.
Минусы апартаментов зависят от цели использования
На рынке жилой недвижимости Российской Федерации апартаменты зачастую рассматривают в качестве альтернативы квартире. То есть, что бы использовать в качестве жилого помещения – жить постоянно, или временно (периодически, краткосрочными наездами, или непродолжительное время).
Владельцы апартаментов в России должны учесть следующее.
Для апартаментов, как недвижимости, не существует требований об обязательном соответствии апартаментов требованиям к жилому помещению. Более того, отсутствует само понятие “Апартаменты” в законодательстве РФ. По этому на рынке жилой недвижимости РФ термин «апартаменты» используют в маркетинговых целях, поскольку термин не имеет юридического содержания. (Подробнее об апартаментах читайте здесь)
Напротив, термин «Квартира» в РФ определен законом, и означает жилое помещение для постоянного проживания (Жилищный кодекс статья 15). Квартира, в силу прямого указания закона, должна соответствовать требованиям законодательства РФ по безопасности для постоянного нахождения (проживания) человека.
Причем, соответствие касается, как требований к самому помещению (квартире), так и к зданию, в котором расположена квартира. К правильному размещению жилого здания, к его проектированию, строительству, и эксплуатации. И, даже, к пользованию квартирой владельцем. (Подробнее о квартирах читайте здесь)
Гражданский кодекс прямо регулирует особенности сделок с квартирами. Установлены ограничения обращения взыскания на квартиры, и т.д. Требования установлены целой системой нормативных актов: Гражданским кодексом, Жилищным, Земельным, Градостроительным, Санитарно-эпидемиологическим законодательством, и т.д.
Следовательно, апартаменты заведомо не являются жилым помещением, а пригодность апартаментов для проживания (постоянного или временного) необходимо устанавливать экспертным путем.
Это очевидный минус апартаментов, если использовать их для жилья. Но в то же время отсутствует запрет на проживание в «апартаментах», и все риски несут пользователи.
Особенности апартаментов
Проживающие в апартаментах не могут получить «сопутствующих гарантий», которые предоставляет проживание в квартире (в жилом помещении). Такие “гарантии” кто-то считает минусами апартаментов:
- Невозможно оценить безопасность проживания в апартаментах (временного или постоянного) – не нормируются уровни вредных факторов (шум, вибрации, излучения, состав атмосферы и т.д.), как внешние, так и внутренние;
- Апартаменты не могут быть размещены на участках для жилищного строительства;
- Невозможно гарантировать комфортные условия проживания в апартаментах – не распространяются обязательные требования по размещению санузлов, кухонь, вентиляций, лифтов и т.д.;
- Не действуют нормы о «тишине»;
- Не исключена посуточная аренда соседних апартаментов;
- Не исключено «Офисное» использование соседних апартаментов;
- Не исключено иное коммерческое использование соседних апартаментов;
- Невозможно прописаться в апартаментах;
- Невозможно получать государственное медицинское обслуживание по Обязательному медицинскому страхованию (ОМС);
- Невозможно пользоваться образовательными услугами (государственные и муниципальные дошкольные, школьные учреждения);
- Коммерческие тарифы на коммунальные услуги и ресурсы;
- и т.д.
Названные минусы апартаментов значения не имеют, если помещение используется для «коммерческих целей».
Например, как офис, адрес места нахождения юридического лица, выставочный зал, место репетиций, место выдачи заказов, и т.д.
Перечисленные минусы Апартаментов становятся плюсами, поскольку квартиру запрещено использовать для коммерческой деятельности Жилищным кодексом.
В многоквартирных домах запрещено создавать гостиницы, хостелы. А апартаменты таких запретов не имеют.
Минусы покупки апартаментов
Покупка апартаментов требует специальных знаний, навыков, и опыта, отличных от покупки квартир. Главным образом это связано с отсутствием правовой определенности понятия апартаменты и правового регулирования их использования. По этому, это действительно минусы а не особенности.
Минусы покупки апартаментов проявятся на каждом этапе сделки и последующего использования.
- Осмотр – что относится к апартаментам? Размер апартаментов – как определить? Наличие перепланировок?
- Составление договора – Права на какое имущество передаются по договору купли-продажи? Расходы на эксплуатацию – кто эксплуатирует, коммерческие тарифы, изменения тарифов?
- Пользование «общим имуществом» и платность.
- Расходы на ремонт «общего имущества».
Для квартир названные вопросы урегулированы законом, известны заблаговременно, и не могут быть изменены по воле собственников, управляющей организации, или ресурсоснабжающей организации.
Кроме того, при покупке апартаментов существует риск ареста и обращения взыскания на апартаменты судебными приставами.
Для квартиры – это маловероятно, поскольку запрещено законом.
В итоге, «неустранимые минусы апартаментов», присутствуют всегда, это:
- Правовая неопределенность, что считать апартаментами – в законодательстве не установлено.
- Никакой гарантии, что помещение пригодно для проживания.
- На апартаменты могут наложить арест и обратить взыскание судебные приставы, даже в ходе покупки.
- Покупка апартаментов требует участия высококвалифицированного специалиста из-за особенностей правового регулирования, отличного от квартир.
Остальное, это не минусы, а особенности апартаментов. Наличие таких особенностей имеет значение для отдельных видов использования апартаментов, например, в качестве места жительства.
По состоянию на 01 февраля 2024
Адвокат Гордон А.Э.